文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨
在各地相繼放松限購(gòu)、信貸、降低首付等新政來(lái)提振樓市后，土地市場(chǎng)的競(jìng)拍規(guī)則也將迎來(lái)重大調(diào)整。
10月17日，廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱(chēng)，一幅宅地將于11月7日公開(kāi)拍賣(mài)。一個(gè)重大變化是，該幅地塊將采用拍賣(mài)方式出讓?zhuān)床辉O(shè)拍賣(mài)底價(jià)，按照“價(jià)高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷(xiāo)售限制均價(jià)。
這已經(jīng)不是第一個(gè)對(duì)土拍政策中土地限價(jià)進(jìn)行調(diào)整的城市。近期已有成都、濟(jì)南、合肥等城市相繼落實(shí)“取消土地限價(jià)”。
10月9日，濟(jì)南市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布公告，對(duì)即將競(jìng)拍的兩批土地競(jìng)買(mǎi)規(guī)則做出調(diào)整，新公布的掛牌文件顯示，土地最高限價(jià)取消。
合肥在10月12日披露的今年第三批擬出讓居住用地清單，也提到有6宗地塊將采取拍賣(mài)方式出讓?zhuān)锤?jìng)買(mǎi)人以舉牌方式應(yīng)價(jià)，并沒(méi)有提到土地的限價(jià)。
此前有消息稱(chēng)，自然資源部于9月底給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。
可以預(yù)見(jiàn)的是，為扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)頹勢(shì)，在廈門(mén)、成都、濟(jì)南、合肥等主要二線城市相繼取消土地限價(jià)政策后，預(yù)計(jì)其他一些二線城市也會(huì)跟進(jìn)。這將意味著，土地拍賣(mài)限價(jià)機(jī)制將逐步退出歷史舞臺(tái)。
多地紛紛取消土地限拍，會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)、樓市造成怎樣的影響？中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從土地市場(chǎng)來(lái)看，這一政策會(huì)讓地價(jià)回歸市場(chǎng)，一定程度上有利于提振土地市場(chǎng)情緒。
然而，當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴(lài)銷(xiāo)售端恢復(fù)程度，在房企銷(xiāo)售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，對(duì)于大多數(shù)城市而言，土拍規(guī)則調(diào)整帶動(dòng)市場(chǎng)效果或有限。
陳文靜還表示，成熟區(qū)域地價(jià)限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)或有所上漲，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲預(yù)期，對(duì)當(dāng)前“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動(dòng)。
在具體的拍賣(mài)政策上，除了限價(jià)外，原有的競(jìng)配建、競(jìng)自持、競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)等方式，也可能會(huì)階段性退出土地市場(chǎng)。而北京、上海等核心一線城市，由于土地市場(chǎng)相對(duì)更穩(wěn)定，是否會(huì)跟進(jìn)調(diào)整競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，還需進(jìn)一步觀察。
土地限價(jià)推出背景是土地市場(chǎng)的火爆。2016年，全國(guó)共誕生了超過(guò)340宗單價(jià) “總價(jià)地王”，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)白熱化的非理性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
為引導(dǎo)企業(yè)理性拍地、降低房地產(chǎn)商業(yè)溢價(jià)，也是從2016開(kāi)始，土地拍賣(mài)最高限價(jià)新政登場(chǎng)。部分熱點(diǎn)城市如杭州、北京、天津等，率先推行土地拍賣(mài)最高限價(jià)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地供求市場(chǎng)逐漸發(fā)生了根本性變化，基于這一現(xiàn)象，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始對(duì)地價(jià)限制政策進(jìn)行更細(xì)致的規(guī)定。
2021年，在自然資源部牽頭下，全國(guó)22個(gè)主要城市的住宅用地實(shí)施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求，其中就包括單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%。
2021年至今，集中供地制度已經(jīng)實(shí)施了兩年多，該制度出臺(tái)是基于彼時(shí)土地市場(chǎng)熱度高漲，初衷是為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，實(shí)現(xiàn)控制地價(jià)、降低溢價(jià)率的目標(biāo)。
但受樓市持續(xù)下行的影響，目前的土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)處于低位。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：59個(gè)樣本市（縣）2023年前三季度預(yù)出讓地塊總面積為6207萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)4327萬(wàn)平方米，平均預(yù)供地完成率68%。
CRIC統(tǒng)計(jì)顯示，從2023年前三季度典型城市預(yù)供地清單計(jì)劃執(zhí)行情況可以看到，雖然年初時(shí)對(duì)集中供地制度進(jìn)行了調(diào)整，但整體結(jié)果并不理想。
這主要是因?yàn)?，逾期未供地塊大都位于偏遠(yuǎn)地區(qū)、素質(zhì)一般。
克而瑞預(yù)計(jì)，慮到當(dāng)前房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場(chǎng)的翹尾，也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢(shì)。在這樣的背景下，對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)節(jié)也在情理之中。
在當(dāng)前土拍市場(chǎng)整體趨冷，部分城市土地市場(chǎng)分化加劇的背景下，關(guān)鍵還是在于市場(chǎng)銷(xiāo)售面的回暖，接下來(lái)若樓市銷(xiāo)售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓仍將“艱難”。
今年前三季度，土地市場(chǎng)熱度有所下滑。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，整體溢價(jià)率降至5.6%，較2023年上半年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。
從具體城市來(lái)看，雖然杭州、上海、南京、寧波、合肥、臺(tái)州等長(zhǎng)三角城市前三季度平均溢價(jià)率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場(chǎng)呈降溫趨勢(shì)，蘇州、杭州、南京、成都、寧波等熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率較上半年均有不同程度下降。
從土地出讓面積和成交金額來(lái)看，2023年前三季度，僅3個(gè)城市的成交建面超過(guò)1000萬(wàn)平方米，較2022年同期少4個(gè)。在成交金額方面，也僅有北京、上海、杭州三個(gè)城市超過(guò)千億元，較往年相對(duì)偏少。
自今年8月份以來(lái)，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央及各地紛紛出臺(tái)放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，其中，取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制和遠(yuǎn)郊區(qū)容積率限制是其中最重要的政策之一。
從當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)來(lái)看，短期內(nèi)將繼續(xù)利好央企、國(guó)企以及仍然有實(shí)力拿地的民營(yíng)房企，以更公平、更直接的方式參與拿地。與此同時(shí)，這一政策能夠鼓勵(lì)市場(chǎng)形成更高品質(zhì)的住房，引領(lǐng)換房群體的改善需求釋放。
貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)居民住房改善空間較大，但品質(zhì)供給仍顯不足，未來(lái)政策可在以下兩方面繼續(xù)發(fā)力：一是加大低密度高品質(zhì)住房供給，二是對(duì)仍有限購(gòu)政策的城市，低密度高品質(zhì)住宅不納入限購(gòu)范圍，允許有意愿有能力的居民通過(guò)改善居住形態(tài)提升居住體驗(yàn)。