界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
9月份，全國范圍的房地產(chǎn)行業(yè)各類支持政策相繼落地，從目前看來，政策效應(yīng)正逐步釋放。
今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于筑底弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，開發(fā)投資、商品房銷售以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等同比繼續(xù)下降，這說明政策效應(yīng)也還需要進(jìn)一步落地。
10月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年1—9月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
不過，從單月數(shù)據(jù)看，9月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工和施工面積，銷售面積和金額環(huán)比8月份都有明顯回升，這意味著市場(chǎng)有觸底反彈的趨勢(shì)。
其中，9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比上漲12.9%，住宅開發(fā)投資回升13.2%，另外新開工面積回升了18.9%，施工面積環(huán)比增長(zhǎng)37.2%，銷售面積和金額環(huán)比提升的幅度都超過40%。
國家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來運(yùn)當(dāng)日在前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上表示，從去年到今年，黨中央、國務(wù)院高度重視，出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)的優(yōu)化政策，政策的實(shí)施有個(gè)過程。從現(xiàn)在實(shí)施的初步情況來看，積極的效應(yīng)還是有的。
盛來運(yùn)表示，從房地產(chǎn)投資情況來看，雖然在繼續(xù)下降，但是降幅是在收窄。另外，從9月份一些數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單測(cè)算來看，環(huán)比是在改善的，比如商品房的銷售面積9月份是負(fù)的10.2%，但是它比8月份改善了2個(gè)百分點(diǎn)。
還有房地產(chǎn)的開發(fā)投資，9月份當(dāng)月是負(fù)的11.8%，8月份是負(fù)的10.8%。房地產(chǎn)新開工面積，9月份降幅也是收窄的，而且是大幅收窄。
另外還有一個(gè)數(shù)據(jù)，9月份70個(gè)大中城市商品住宅交易量的數(shù)據(jù)，新房和二手房合計(jì)數(shù)據(jù)在9月份當(dāng)月轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，從4月份以來，在連續(xù)5個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)正。
盛來運(yùn)稱，從這些指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策作用是在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。當(dāng)然，這個(gè)政策的發(fā)揮還要有個(gè)過程，因?yàn)楫吘狗康禺a(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實(shí)。
從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%；住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。
此外，前9個(gè)月房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%，該指標(biāo)已出現(xiàn)連續(xù)25個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期內(nèi)，新開工不足的風(fēng)險(xiǎn)還沒有暴露出來，這與購房銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)處于低位有關(guān)，“但從房地產(chǎn)良性循環(huán)的角度看，新房的開工數(shù)據(jù)還需要提振，需要各地要重視該指標(biāo)反映出的問題?！?/p>
而且，各地在預(yù)售制度方面應(yīng)采取更靈活的措施?！耙还芫退馈笔悄壳邦A(yù)售制度方面的問題，各地要規(guī)范預(yù)售的流程，資金需要加快到位，對(duì)于一些銷售不錯(cuò)的項(xiàng)目，更是需要督促加快建設(shè)和交付。
一個(gè)好的跡象是，1-9月份全國房屋竣工面積同比增速為19.8%，較1-8月增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)，這說明各地保交樓工作進(jìn)展的成效明顯。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長(zhǎng)20.1%。
從環(huán)比來看，9月份各地對(duì)房屋交付更為重視，保交樓工作應(yīng)是排在第一位。易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份全國房屋竣工面積環(huán)比增長(zhǎng)19.8%，其中住宅竣工面積環(huán)比增長(zhǎng)20.1%。
不過，商品房銷售和待售方面復(fù)蘇整體依然較為乏力。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，較1-8月的降幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積下降6.3%，住宅銷售額下降3.2%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%。
但從單月數(shù)據(jù)看，同樣有探底的跡象。比如9月份環(huán)比8月，新開工面積回升18.9%，施工面積回升37.2%，銷售面積和金額回升幅度超過40%，其中商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)47%，商品房銷售額環(huán)比增長(zhǎng)41.6%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，這說明一季度小陽春之后4-7月份快速下行的局面，在8月份以后有所緩解，特別是一攬子政策紓困下，作為傳統(tǒng)旺季的9月份市場(chǎng)銷售有所好轉(zhuǎn)。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售面積在9月中下旬出現(xiàn)上升，10月以來，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定活躍度，但與政策出臺(tái)節(jié)點(diǎn)相比，多數(shù)城市市場(chǎng)情緒有所回落，政策效果持續(xù)性顯然不足。
截至9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長(zhǎng)18.3%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.7%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%，相比1-8月份的降幅12.9%略有增加。
其中，國內(nèi)貸款12100億元，同比下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%；個(gè)人按揭貸款17028億元，下降6.9%。
如果單看9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比8月份增長(zhǎng)23.1%，其中國內(nèi)貸款環(huán)比大增52.2%，外資則環(huán)比下降80%，自籌資金環(huán)比增加23.7%，定金及預(yù)收款環(huán)比增加22.7%。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的指標(biāo)首次轉(zhuǎn)正，說明銷售端回暖開始顯現(xiàn)，進(jìn)一步說明既有政策的效應(yīng)正在顯現(xiàn)，促進(jìn)了房企資金面的改善。
“隨著后續(xù)各類購房政策的持續(xù)寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有進(jìn)一步回暖的可能，也將進(jìn)一步改善房企的資金狀況?！?/p>
另外，1-9月份，全國商品房銷售均價(jià)為10503元/平方米，同比增速為7.2%，相比1-8月份的10569元/平方米有所收窄。單看9月，銷售均價(jià)環(huán)比8月下降了3.7%。
在陳文靜看來，短期來看，核心一二線城市供求兩端政策將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，核心城市市場(chǎng)有望保持一定活躍度，市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒑糜谄胀ǘ€及三四線城市，疊加低基數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄。
李宇嘉認(rèn)為，未來穩(wěn)定樓市仍是政策主基調(diào)，但傳統(tǒng)的紓困模式，即需求端刺激，其空間在收窄、邊際效應(yīng)在下降，迫切需要跳出舊模式、開新局。