文 | 丁祖昱評樓市

2023年10月17日，媒體報道稱9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。

據(jù)報道：濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內(nèi)容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調(diào)整競買規(guī)則。

“地價上限”可以追溯到2021年，同樣是在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點要求，其中就包括單宗地溢價率不得超過15%。

2021年至今，集中供地制度已經(jīng)實施了兩年多，該制度出臺是基于彼時土地市場熱度高漲，初衷是為了給房地產(chǎn)市場降溫，實現(xiàn)控制地價、降低溢價率的目標。

受樓市下行的影響，土地市場熱度已經(jīng)處于低位，CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：59個樣本市（縣）2023年前三季度預出讓地塊總面積為6207萬平方米，實際供應4327萬平方米，平均預供地完成率68%。

考慮到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場的翹尾，也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢。

在這樣的背景下，對土拍規(guī)則進行調(diào)節(jié)也在情理之中。

我們認為，在當前土拍市場整體趨冷，部分城市分化加劇的背景下，關鍵還是在于市場銷售面的回暖，接下來若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓仍將“艱難”。

一.年初集中供地調(diào)整后，僅滬深蓉等少數(shù)城市完成預供地

10月17日，媒體報道稱自然資源部發(fā)文建議取消地價上限。這并不是自然資源部首次對土拍規(guī)則進行調(diào)整。

2023年年初，自然資源部就曾對網(wǎng)上流傳的集中供地取消的傳言進行回應，表示取消集中供地制度是誤讀，并對《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》進行了解讀，稱目前只是取消全年供地次數(shù)限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”；并建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判。

事實上，自2021年年初實施集中供地以來，供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整，整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。

進入2022年四季度，重點城市集中供地發(fā)生了較大變化。

主要表現(xiàn)在，土地出讓政策繼續(xù)放松，供應采取預公告、推介會等方式，提前摸底房企拿地意愿，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，各城市集中供地批次也由三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

但整體效果并不明顯，2023年1月，房企投資依然疲軟，銷售百強房企有土地入賬的只有3家。在房企銷售端仍未改善的情況下，還將延續(xù)保守的投資態(tài)度，2023年無疑還將是土地市場“小年”。

在這背景下，自然資源部出臺了《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，土地市場網(wǎng)也上線了擬出讓地塊詳細清單頁面，各城市供地信息越發(fā)清晰。

CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：59個樣本市（縣）2023年前三季度平均預供地完成率68%。預供地執(zhí)行進度較上半年情況有明顯好轉(zhuǎn)，但仍有較多地塊逾期未供。

分城市來看，除上海、深圳、成都、鄭州、青島、長春等少數(shù)城市外，大多數(shù)城市未能如期完成預供地清單計劃，其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。以西安為例，二批次計劃擬供117幅宅地，至截稿僅掛出37宗，剩余80宗地多分布在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、長安等區(qū)域的非熱點板塊。

值得注意的是，福州預供地的落地性處于墊底水平，前三季度預出讓地塊總面積為42萬平方米，實際供應8萬平方米，預供地完成率僅有19%。不僅如此，就連長三角地區(qū)的徐州、常州、無錫等熱點城市逾期未供率也在40%以上，大量地塊缺少確定性的“意向買家”。

二.逾期未供地塊多集中在偏遠地區(qū)，杭州“小步快跑”也未能完成

從2023年前三季度典型城市預供地清單計劃執(zhí)行情況可以看到，雖然年初時對集中供地制度進行了調(diào)整，但整體結果并不理想。

這主要是因為，逾期未供地塊大都位于偏遠地區(qū)、素質(zhì)一般。

從典型城市來看，截止9月30日，西安有超100宗地逾期未供，南京有17宗逾期未供地塊。

西安逾期未供地塊大都集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、長安等區(qū)域的非熱點板塊，南京則大都分布而在江寧、浦口、六合、雨花臺等郊區(qū)，秦淮、建鄴等主城區(qū)僅有2宗。對這19宗地塊進行追溯，發(fā)現(xiàn)有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地塊、質(zhì)量較為一般，建鄴區(qū)江心洲地塊即在其中，再度掛牌成功出讓的信心不足，因此逾期還未供地。

截止9月底，采用“少而精”的供地策略的杭州盡管已經(jīng)進行了11輪次集中土拍，小步快跑也沒來及完成供應，依然有超兩成地塊逾期未供。其中，房價較低的臨安、房價領跑的上城、拱墅供地進度較慢。

不過值得注意的是，盡管杭州有大量地塊逾期未供，但其土地成交金額依舊領先全國，前三季度土拍收金1623億元，超過北京和上海，居全國首位。

三.熱點城市下半年土拍降溫，全國土地交易規(guī)模仍將低位運行

市場熱度方面，盡管中央、地房相繼發(fā)布信貸、降首付等新政，但由于房企現(xiàn)金流未得到明顯改善，樓市增長依舊乏力。

在此背景之下，前三季度土地市場熱度有所下滑，整體溢價率降至5.6%，較2023年上半年下降了0.6個百分點。具體城市來看，雖然杭州、上海、南京、寧波、合肥、臺州等長三角城市前三季度平均溢價率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場呈降溫趨勢，蘇、杭、寧、蓉、甬等熱點城市溢價率較上半年均有不同程度地下降。

2023年前三季度僅3個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少4個。成交金額來看，也僅有京、滬、杭三城超過千億元，較往年相對偏少。

目前房企拿地信心仍在低位。這主要是由于，盡管中央、地房相繼發(fā)布信貸、降首付等新政，但房企現(xiàn)金流未得到明顯改善，樓市增長依舊乏力。在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹慎的態(tài)度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區(qū)域地塊，才能吸引房企積極參拍。

因此，我們認為，此次若是真的取消地價和遠郊區(qū)容積率的限制，并不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞觿〕鞘屑皡^(qū)域之間的分化。

整體來看，當前土地市場遇冷是綜合因數(shù)導致的。在城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線已經(jīng)成為了當下各大房企的共識。

一方面，積極投資的龍頭房企需要保持較優(yōu)的土儲結構，且雄厚的資金實力足以支撐此類房企繼續(xù)在一二線拿地；另一方面，從投資前景上看，三四線目前市場低迷，需要更漫長的修復期，在三四線城市投資，既難以對業(yè)績提升有明顯助力，又難以通過快周轉(zhuǎn)的方式獲得高額利潤。

在當前土地交易規(guī)?？s量的背景下，企業(yè)拿地更偏向于確定性高的項目。因此，即使放開地價限制，在樓市銷售未能轉(zhuǎn)好的情況下，整體地市熱度仍將延續(xù)低位運行，其中或有個別城市出現(xiàn)熱度較高區(qū)域。