界面新聞記者 | 王婷婷

“上海仍為中國最具吸引力的房地產(chǎn)投資目的地?！?/p>

經(jīng)歷了今年第二季度的市場下行后，上海投資市場的交易量出現(xiàn)回暖。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年第三季度，上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元幣，較上一季度環(huán)比增長38.9%，同比去年增長6.1%。

因樣本參照不同，世邦魏理仕統(tǒng)計的三季度數(shù)據(jù)是共計33筆大宗交易，交易總額235.9億元。其中，10億元以下的交易占據(jù)主導(dǎo)，受太古地產(chǎn)收購陸家嘴地塊交易推動，三季度交易總額環(huán)、同比分別上漲78.4%與17.2%。

9月28日，太古地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布擬以總價97.0997億元收購上海洋涇地塊及前灘21號地塊的兩家公司的股權(quán)，太古地產(chǎn)將持有這兩個項目各40%的權(quán)益。太古地產(chǎn)稱，將在洋涇地塊打造太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的首個高端住宅產(chǎn)品。

從交易類別來看，仲量聯(lián)行表示，在今年第三季度，資產(chǎn)交易類別呈多樣化趨勢，除辦公、公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)等熱門資產(chǎn)類別外，零售物業(yè)成交在三季度也受到關(guān)注，收錄共計4宗成交，成交金額占比達(dá)28%。

此外，酒店在全國旅游市場恢復(fù)后于投資市場有所體現(xiàn)，第三季度共收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。

值得一提的是，在上海寶格麗公寓完成易主半年后，位于上海蘇河灣的全球第六家、中國第二家寶格麗酒店也被公開掛牌出售，酒店近期最貴套房定價約30萬元一晚。

10月11日，華僑城（亞洲）發(fā)布公告稱，公司的間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京產(chǎn)權(quán)交易所通過公開掛牌出售銷售上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)。此次的標(biāo)的底價由華僑城（亞洲）確定，交易價格不低于24.3億元。

根據(jù)公告，此次擬出售的資產(chǎn)為酒店房產(chǎn)主體及其他建筑，包括上海市靜安區(qū)山西北路108弄5-8、11、16-18號；山西北路96、98、112、116、120、126號等。據(jù)寶格麗酒店及度假村官網(wǎng)顯示，上海寶格麗酒店共擁有82間客房及套房，其中包括19間酒店甄選套房。

當(dāng)前正值全國文旅市場消費(fèi)復(fù)蘇，華僑城（亞洲）選擇此時出售這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實現(xiàn)資金回籠，無疑找準(zhǔn)了時機(jī)。不過截至目前，仍沒有確切的買家消息公布。

辦公投資在上半年全部被自用買家占據(jù)，但在第三季度的8宗辦公成交中，出現(xiàn)一宗以投資為目的的辦公成交，“體現(xiàn)了投資人在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期下，開始挖掘優(yōu)質(zhì)的困境資產(chǎn)?！?/p>

具體到買家類型，內(nèi)資買家以91%的比例繼續(xù)主導(dǎo)市場。傳統(tǒng)保險、金融機(jī)構(gòu)依然表現(xiàn)積極，同時一些地方政府和私人買家正積極進(jìn)入市場。

就在第三季度末，大家保險正式接手上海周浦萬達(dá)廣場。天眼查信息顯示，上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司的股權(quán)關(guān)系發(fā)生變更，大連萬達(dá)商管正式退出，取而代之的是大家保險，該項交易已于2023年9月26日完成備案登記。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)孫翎表示，“上海仍為中國最具吸引力的房地產(chǎn)投資目的地。中東財團(tuán)紛紛在中國設(shè)立辦公室，體現(xiàn)投資人對中國長期基本面和前景保持樂觀。第四季度投資市場有望延續(xù)回暖，表現(xiàn)更加強(qiáng)勁?！?/p>

第三季度的辦公樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度上海凈吸納量錄得67740平方米，其中，中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得3200平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場凈吸納量錄得64,500平方米。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部項目代理服務(wù)總監(jiān)江蘇分析，中央商務(wù)區(qū)的大面積租戶傾向于續(xù)租，相較之下小面積租戶租賃決策更為靈活快速，部分企業(yè)利用當(dāng)前租戶市場的機(jī)會實現(xiàn)升級需求。

另外，較大的供應(yīng)加之租賃進(jìn)程的滯緩，上海第三季度整體空置率有所提升。其中，中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個百分點(diǎn)，達(dá)到13.6%；非中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.8個百分點(diǎn)，達(dá)到28.5%。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，第三季度中央商務(wù)區(qū)迎來三個項目竣工，總建筑面積共計15.4萬平方米、分別是嘉禾中心、金控大廈二期和綠地外灘中心T4；非中央商務(wù)區(qū)也有三個新項目竣工交付，共計18.7萬平方米，分別是匯能大悅中心、鄂爾多斯靜安中心和鴻壽坊。

面對整體市場的謹(jǐn)慎態(tài)度以及持續(xù)的供應(yīng)壓力，整體市場租金亦處于下行通道。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.2%至8.9元/平方米/天，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.8%至5.7元/平方米/天。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)負(fù)責(zé)人馬振龍認(rèn)為，未來六個月預(yù)計仍有約42萬平方米新增供應(yīng)入市，涵蓋張江、金橋、市北、松江和青浦板塊?！扒笆袌鲂鹿?yīng)充足且類型多樣，為租戶提供多種選擇；可租空間進(jìn)一步釋放和租金成本的降低，有助于激發(fā)搬遷需求的持續(xù)放量。”

另一方面，新賽道產(chǎn)業(yè)培育逐漸進(jìn)入商業(yè)化落地階段，建議業(yè)主積極關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，提前布局未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”