記者 辛圓

中銀證券首席經濟學家徐高日前表示，房地產對于穩(wěn)定中國經濟是重中之重，短期內仍需要給開發(fā)商提供更多融資，降低房企信用風險，中長期則需要對“三條紅線”“集中供地”等政策作出調整。

10月14日，徐高在中國宏觀經濟論壇（CMF）熱點問題分析會上指出，過去十多年的房地產調控政策始終在抑制需求面，通過限購限貸來穩(wěn)房價，但是地價房價持續(xù)上漲的核心原因是土地供給不足。在過去三年的“三道紅線”政策下，供給約束更為強烈。因此，無論是短期穩(wěn)定房地產市場，還是中長期穩(wěn)房價，都需要在供給側做“加法”。

“三道紅線”是2020年8月央行、銀保監(jiān)會等機構針對房地產企業(yè)提出的指標，即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

“地產下滑導致經濟下行壓力很大，要穩(wěn)定經濟增長，地產是重中之重。最近政府推出了一系列放松措施，比如 ‘認房不認貸’，但地產銷售數(shù)據(jù)改善有限，現(xiàn)在銷售仍處于過去幾年來同期最低水平?！毙旄哒f。

高頻數(shù)據(jù)顯示，9月，30大中城市商品房成交面積、成交套數(shù)為994.06萬平方米、8.93萬套，同比下跌24.49%和24.35%。

徐高表示，“認房不認貸”政策的刺激作用有限是可以預期到的，因為當前地產行業(yè)的主要矛盾不在需求面，而是開發(fā)商的信用風險。

他進一步指出，地產行業(yè)在2021年-2022年陷入惡性循環(huán)，現(xiàn)在仍未出現(xiàn)明顯改善。所謂惡性循環(huán)，一方面，開發(fā)商在融資緊縮下信用風險高企，另一方面，銀行擔心貸出去的錢變成壞賬，不愿意給開發(fā)商放貸。此外，老百姓擔心房子無法交付選擇不買房。

“銀行的惜貸和老百姓的惜購會導致房地產開發(fā)商的信用風險進一步上升，使得銀行更為惜貸，老百姓更惜購?！毙旄哒f，盡管這種惡性循環(huán)在去年政府出臺一系列保交樓政策措施后稍有緩解，但政策力度還不夠，開發(fā)商信用風險高企的局面沒有明顯好轉。

他建議，短期內給開發(fā)商提供更多融資，甚至成立國有房地產紓困基金并入股民營房企，從而降低房企信用風險，讓房地產行業(yè)恢復正常。同時，增加土地供給，通過增加供給平抑房價。

徐高還表示，現(xiàn)在地產市場看起來是供大于求，一方面是開發(fā)商加速推盤，另一方面是老百姓購房需求被抑制，但未來會看到地產完工面積大幅收縮，地產行業(yè)供需平衡可能會發(fā)生較大逆轉，房價可能會有上漲壓力。

他指出，“三條紅線”政策實施以來，新開工房屋面積累計下降三分之二，在建面積和銷售面積累計下降達到二分之一，各項指標中，只有竣工面積表現(xiàn)不錯，現(xiàn)在的竣工面積與2021年上半年水平差不多。

除此之外，徐高認為，房價上漲的壓力不僅是供給收縮，還來自于2021年啟動的22座城市“集中供地”政策。在22個大城市集中供地政策下，對土地供給的減少會帶來地價上漲。

集中供地政策始于2021年2月，在該政策下，北上廣深四個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門等18個二線城市在住宅用地拍賣中實施被業(yè)內稱為“兩集中”的集中供地政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且發(fā)布出讓公告全年不得超過3次。今年2月，自然資源部對集中供地政策作出調整，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

根據(jù)中銀證券的測算，“集中供地”政策出臺以來，這些城市住宅用地單價累計上漲50%，集中供地政策推升的都是東部沿海地區(qū)的發(fā)達城市。