界面新聞?dòng)浾?| 紀(jì)瑤

10月10日，華安基金發(fā)布了華安張江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目重大變化情況的公告。該公告對(duì)此前“哲庫(kù)科技退租事件”的最新進(jìn)展進(jìn)行了說(shuō)明。

該公告核心點(diǎn)有三個(gè)：第一，張潤(rùn)置業(yè)沒收哲庫(kù)科技續(xù)簽協(xié)議項(xiàng)下租賃保證金約1039.8萬(wàn)元作為違約金，歸基金財(cái)產(chǎn)所有。第二，原始權(quán)益人上海張江（集團(tuán)）有限公司和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司將對(duì)哲庫(kù)退租事件造成的張潤(rùn)置業(yè)損失進(jìn)行賠償。第三，哲庫(kù)科技提前退租后，張潤(rùn)大廈的空置面積已通過(guò)招商租賃得以部分去化，出租率提升了約8個(gè)百分點(diǎn)，9月末出租率為57.19%。

目前，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT持有張江光大園和張潤(rùn)大廈兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。截至9月末，張江光大園項(xiàng)目的簽約率為 80.39%，出租率為78.00%。張潤(rùn)大廈項(xiàng)目的簽約率為 57.19%，出租率為 57.19%。

“哲庫(kù)科技退租事件”所涉及的是其中張潤(rùn)大廈這一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，根據(jù)過(guò)往公告，張潤(rùn)大廈是今年6月份，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募時(shí)新納入的底層資產(chǎn)。根據(jù)華安基金此前披露的文件顯示，新購(gòu)入的張潤(rùn)大廈為上海張潤(rùn)置業(yè)持有。

5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下芯片子公司哲庫(kù)科技。5月17日，華安基金公告，哲庫(kù)科技從張潤(rùn)大廈完全搬出，后續(xù)無(wú)進(jìn)一步租賃需求。

哲庫(kù)科技提前退租對(duì)張潤(rùn)大廈的租金收入的影響很明顯。資料顯示，哲庫(kù)科技是華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)張潤(rùn)大廈的重要承租方之一，租賃面積占比高達(dá)46%。2022年，哲庫(kù)科技支付的租金占張潤(rùn)大廈整體同期現(xiàn)金流總額的30.98%。哲庫(kù)科技提前退租后張潤(rùn)大廈的出租率降至49.30%。

對(duì)于退租風(fēng)波，華安基金做了不少努力。

首先，5月25日，華安基金發(fā)布公告稱，使用固有資金進(jìn)行增持，增持金額不超過(guò)3000萬(wàn)元。

7月24日，華安基金又一則公告宣布兩項(xiàng)緩釋措施：第一，上海張潤(rùn)置業(yè)沒收哲庫(kù)科技續(xù)簽協(xié)議項(xiàng)下租賃保證金約1039.8萬(wàn)元作為違約金，歸基金財(cái)產(chǎn)所有。若租賃保證金等款項(xiàng)不足以彌補(bǔ)其提前退租對(duì)張潤(rùn)置業(yè)造成的損失的，則由原始權(quán)益人對(duì)損失進(jìn)行賠償，并應(yīng)于2024年7月31日或之前付清或有損失補(bǔ)償金。

此外，該公告還表示，針對(duì)張潤(rùn)大廈空置的面積18505.69平方米，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)積極開展招商工作，在商務(wù)洽談中的儲(chǔ)備客戶涉及租賃面積合計(jì)11903.34平方米。經(jīng)界面新聞?dòng)浾叽致杂?jì)算，上述在談儲(chǔ)備客戶涉及租賃面積占總面積的32%左右。

根據(jù)9月末最新出租率57.19%，上述在談儲(chǔ)備客戶出租計(jì)劃或并未完全達(dá)成。最新10月10日的公告稱，空置面積已通過(guò)招商租賃得以部分去化，較哲庫(kù)科技退租后的出租率提升了約 8 個(gè)百分點(diǎn)，9月末出租率為57.19%。張潤(rùn)大廈項(xiàng)目2023年9月末的出租率較6月末的出租率94.05%下降了約37個(gè)百分點(diǎn)，較2022年9月末出租率 96.53%，下降了約39個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該風(fēng)波對(duì)公募REITs市場(chǎng)有啟示作用。多元、分散的底層資產(chǎn)有利于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)集中度較高，此類突發(fā)事件對(duì)基金凈值的影響較大。

某資深公募人士表示，現(xiàn)金流和預(yù)期現(xiàn)金流是影響公募REITs兩大因素。此類突發(fā)退租事件對(duì)產(chǎn)業(yè)園類公募REITs的現(xiàn)金流影響較大，相應(yīng)會(huì)對(duì)基金凈值產(chǎn)生影響。數(shù)據(jù)顯示，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)下跌約12%，這其中也存在年內(nèi)全市場(chǎng)公募REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效果不及預(yù)期，整體盈利效應(yīng)不佳的因素。他還表示，底層資產(chǎn)出現(xiàn)重大的經(jīng)營(yíng)變故，對(duì)于基金管理人而言提出不小的挑戰(zhàn)，管理人的目標(biāo)是提高管理能力，讓資產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)值。