文｜李慎

2008年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)在世界范圍內(nèi)蔓延，各國(guó)都采取了非常規(guī)的貨幣和財(cái)政政策以期挽回經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)，包括大幅調(diào)低利率至近百年來的低位等。但在不斷惡化的國(guó)際環(huán)境和經(jīng)濟(jì)下行壓力下，傳統(tǒng)政策對(duì)于刺激經(jīng)濟(jì)已經(jīng)捉襟見肘，各主要經(jīng)濟(jì)體陸續(xù)采取了更為直接的刺激手段，包括注入市場(chǎng)流動(dòng)性、收購(gòu)有毒資產(chǎn)、擔(dān)保信貸等。

9月，時(shí)任總理溫家寶公開喊話“信心比黃金更重要”。中國(guó)政府“出手快、出拳重”，央行于9月15日宣布“雙率”齊降，打出"降率免稅"組合拳，10月財(cái)政部宣布系列稅費(fèi)減免新政支持房地產(chǎn)，國(guó)務(wù)院隨后表態(tài)支持地方政府“因地制宜地出臺(tái)保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的政策”，地方政府開啟救市自選動(dòng)作。

10月13日，杭州政府拋出24條救市政策，幾乎全部顛覆了中央之前頒布的宏觀調(diào)控政策（此輪下行杭州首當(dāng)其沖，萬(wàn)科降價(jià)促銷導(dǎo)致售樓處被砸驚動(dòng)中央）。此時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)意識(shí)到，地方政府的救市行為，一定程度上得到了中央政府的默許。但值得注意的是，直到此時(shí)，中央并未出臺(tái)任何一項(xiàng)直接救助房地產(chǎn)開發(fā)商的政策，開發(fā)商貸款亦未出現(xiàn)明顯放松。

11月中央政府開始出手救市，推出擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，初步匡算，實(shí)施這十大措施，到2010年底約需投資4萬(wàn)億元（簡(jiǎn)稱“四萬(wàn)億”）。

隨后，一系列細(xì)化政策出臺(tái)，其中以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策尤為突出，政策也開始直接轉(zhuǎn)向救助開發(fā)商，一批資金鏈緊張、遭遇債務(wù)危機(jī)（綠城連環(huán)債瀕臨爆雷）的開發(fā)商得到直接救援。12月9日晚，銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，醞釀多時(shí)的并購(gòu)貸款得到監(jiān)管層放行，銀行貸款開始正式介入股權(quán)投資領(lǐng)域。

12月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見”，共包括九個(gè)方面、30條細(xì)化措施，業(yè)內(nèi)稱“金融30條”，明確指出將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。12月17日公布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（簡(jiǎn)稱“國(guó)三條”），放寬了居民購(gòu)買第二套住房貸款政策，并首次明確表示適度放開房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)貸”。

12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布六項(xiàng)房地產(chǎn)新政細(xì)則加大救市力度，共包括13條措施（十三條意見），除進(jìn)一步放松對(duì)個(gè)人買房貸款及部分放開“開發(fā)貸”等措施，還明確表示支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售，對(duì)于開發(fā)商降價(jià)促銷給予了肯定。

不難看出，此輪政策迫切期待“快見效”，發(fā)力點(diǎn)從刺激需求、簡(jiǎn)化降低交易流程和門檻，迅速轉(zhuǎn)為直接救助房地產(chǎn)開發(fā)商。直接結(jié)果是樓市快速V型反轉(zhuǎn)，“四萬(wàn)億”出臺(tái)僅4個(gè)月后，2009年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市結(jié)束了此前連續(xù)數(shù)月環(huán)比為負(fù)的局面，轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，成交量亦創(chuàng)下歷史記錄。二季度成交繼續(xù)放大，土地市場(chǎng)火爆，2007年的購(gòu)地?zé)岢敝噩F(xiàn)；房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)放大，已經(jīng)絕跡一年多的炒房客重回市場(chǎng)。

政策雖取得了短期效果，但不能忽視的是，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)仍然薄弱，大量信貸資金流入樓市，市場(chǎng)投資投機(jī)熱情已不可控?！八娜f(wàn)億”十條計(jì)劃中雖然包含農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，但均為長(zhǎng)期項(xiàng)目見效慢；樓市新的供需平衡沒有構(gòu)建，市場(chǎng)對(duì)于“健康穩(wěn)定發(fā)展”沒有形成統(tǒng)一的預(yù)期，導(dǎo)致老百姓更堅(jiān)定的認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)性的上漲，每次政策的背后就是為了蓄力下一波房?jī)r(jià)的上漲，為今后的調(diào)控增加了難度。

2009年5月成為此輪救市的分水嶺，在GDP“保八“的前提下，上半年出臺(tái)的政策為救市；下半年由于房?jī)r(jià)快速飆升，投機(jī)日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來。

回顧上一輪房地產(chǎn)刺激政策，與2023年本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解政策比較，不難發(fā)現(xiàn)監(jiān)管思路的變化，顯然決策層已經(jīng)在一次次調(diào)控與市場(chǎng)的博弈中吸取了教訓(xùn)。

就像一位金融學(xué)者說的，人性有弱點(diǎn)，即使最偉大的人也受到時(shí)代局限，由人來設(shè)計(jì)、制定和操作的宏觀政策亦不可能非常完善甚至最優(yōu)。要承認(rèn)一切政策的選擇都是次優(yōu)，承認(rèn)政策作用的有限性，從而接受對(duì)政策的質(zhì)疑、批評(píng)和建議，并在此基礎(chǔ)上不斷修正和完善政策設(shè)計(jì)，才能真正突破困境。

觀察發(fā)現(xiàn)，此輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解政策呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：

一，底線清晰，即房住不炒。

2016年12月在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，此后中央多次定調(diào)“房住不炒”，這是截至目前所有房地產(chǎn)調(diào)控的根本，不容動(dòng)搖。這給了市場(chǎng)參與者一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，未來的方向是保障基本需求、支持改善性需求、抑制投資性需求、打擊投機(jī)性需求。投機(jī)炒房者將不會(huì)有生存土壤。

這一輪房地產(chǎn)政策也主要圍繞這一定調(diào)展開，沒有逾越底線。來看一線城市中首個(gè)放松限購(gòu)的廣州9月19日公布的政策：

目前一線城市的突出問題是二手房掛牌量快速上升，交易周期拉明顯長(zhǎng)，價(jià)格下跌，導(dǎo)致預(yù)期不足，反過來又導(dǎo)致市場(chǎng)的下行。政策針對(duì)換房突出矛盾，發(fā)力在釋放剛需、疏通換房需求，引導(dǎo)剛需和改善、新房和二手住房的良性循環(huán)。

二，長(zhǎng)短結(jié)合，以長(zhǎng)為主。

2017年2月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提出，“建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”。此后，中央下發(fā)一系列房地產(chǎn)新發(fā)展模式、發(fā)展租賃住房等相關(guān)的政策和配套資金，試圖在源頭上補(bǔ)足供需不平衡的短板。

至2023年，政府在保租房、共有產(chǎn)權(quán)房等方面已經(jīng)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，2023年7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議指出，“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，指出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場(chǎng)?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”、放松限購(gòu)都是在此表態(tài)之后做出的動(dòng)作，顯示出監(jiān)管對(duì)于樓市基本面已經(jīng)有了預(yù)判，即不會(huì)出現(xiàn)“因大批人沒房子住”導(dǎo)致的樓市V型反轉(zhuǎn)的情況。

三，始終在“保交樓”和刺激需求端發(fā)力，沒有直接救助地產(chǎn)商。

近期，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）總裁格奧爾基耶娃向中國(guó)政府建議稱，應(yīng)該以提振國(guó)內(nèi)消費(fèi)替代傳統(tǒng)的向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)注資，應(yīng)該確保購(gòu)房者的樓房如期交付，以真正提振消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信心，而非救助受困的地產(chǎn)商。

實(shí)際上中國(guó)政府在救助房企端的動(dòng)作始終保持克制，在此輪調(diào)整中，傳統(tǒng)的四強(qiáng)選手“碧恒萬(wàn)融”只剩萬(wàn)科一家沒有爆雷，截至2022年底，百?gòu)?qiáng)房企中有48家爆雷，全國(guó)有超200家房企破產(chǎn)。政府處置出險(xiǎn)房企的態(tài)度是以自救和市場(chǎng)化原則為主，鮮有直接出手注資地產(chǎn)商的動(dòng)作。2022年7月中央政治局會(huì)議首次把“保交樓、穩(wěn)民生”寫入政治局文件，下半年各部委20余次表態(tài)支持“保交樓”，全國(guó)超70省市實(shí)質(zhì)推動(dòng)“保交樓”舉措落地。這是本輪政策與四萬(wàn)億最大的不同之一。

企業(yè)端，2022年政策面支持房企融資的“三支箭”連續(xù)射出，但在執(zhí)行層面，實(shí)際落地融資仍嚴(yán)格控制在“優(yōu)質(zhì)房企”名單之內(nèi)，已經(jīng)出險(xiǎn)或未達(dá)到“三道紅線”綠檔的房企沒有得到融資政策傾斜。

四，自上而下，配合分類調(diào)控不搞一刀切。

與上一輪地方政府先行試水，與中央博弈的模式不同，此輪調(diào)控呈現(xiàn)出自上而下全國(guó)一盤棋的特點(diǎn)，落實(shí)到地方政府自行調(diào)節(jié)尺度，不搞一刀切也不能超綱發(fā)揮。

2023年7月政治局會(huì)議提出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化以后，政策開始在疏導(dǎo)和刺激需求上持續(xù)發(fā)力，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、松綁限購(gòu)、降低存量房貸利率等大力度利好政策全部由央行、財(cái)政部、住建部等各中央部委聯(lián)合發(fā)出，全國(guó)各地聽槍起跑，松緊有別。實(shí)際上北上等核心城市的工具箱里還有余糧，如限購(gòu)、限售、限商（商住房）等，政策仍大有余地。

五，最大限度避免道德風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公平、健康的市場(chǎng)秩序。

過往中國(guó)房地產(chǎn)一直有“越調(diào)越漲”的怪圈，但在近六七年長(zhǎng)效機(jī)制長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)上，此輪調(diào)控有望馴服這頭野獸，將市場(chǎng)穩(wěn)定在溫和上漲的健康軌道上。過去，房地產(chǎn)一直有捆綁地方財(cái)政和金融系統(tǒng)這兩大護(hù)身符，地產(chǎn)商信奉“大而不倒”的迷信，但這一輪監(jiān)管對(duì)出險(xiǎn)房企的處置破除了迷信，中國(guó)的地產(chǎn)商真正意義上經(jīng)歷了市場(chǎng)淘汰的洗禮。

這不是中國(guó)獨(dú)有的經(jīng)驗(yàn)。2023年3月，美國(guó)硅谷銀行遭遇破產(chǎn)風(fēng)波，當(dāng)局果斷出手，短短幾天內(nèi)美國(guó)財(cái)政部、美聯(lián)儲(chǔ)和美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FDIC）發(fā)布聯(lián)合聲明，全額保護(hù)硅谷銀行所有儲(chǔ)戶的存款和債權(quán)人，而不保護(hù)股東和無(wú)擔(dān)保債券持有人。需要指出的是，接管硅谷銀行的FDIC是一家商業(yè)機(jī)構(gòu)而非政府部門，資金由新設(shè)立的銀行定期融資計(jì)劃（BTFP）提供，承諾不使用納稅人的錢為危機(jī)買單，此外，所有硅谷銀行高管都遭到了罷免。

中國(guó)政府在恒大風(fēng)險(xiǎn)處置上頗為類似，9月28日中國(guó)恒大發(fā)布公告稱董事會(huì)主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。此前，恒大財(cái)富總經(jīng)理杜亮，恒大地產(chǎn)總裁柯鵬等多位高管已被帶走調(diào)查。9月15日，海港人壽宣布成立全面接盤恒大人壽，從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，海港人壽注冊(cè)資本150億元，股東囊括了多個(gè)地方國(guó)資、保險(xiǎn)保障基金以及大型險(xiǎn)企。

著眼當(dāng)下，此輪房地產(chǎn)問題更多是需求不振導(dǎo)致的內(nèi)生性危機(jī)，刮骨療傷，對(duì)于樓市回歸健康發(fā)展軌道，還需要耐心?？上驳氖?，一系列刺激政策后市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，9月單月TOP100房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)24.8%，但復(fù)蘇勢(shì)頭較弱，同比仍下降24.1%。有人問，接下來是否會(huì)有更大規(guī)模的刺激政策，比如北上放開限購(gòu)？答案是看數(shù)據(jù)。

（本文作者為界面新聞編委，文章僅為個(gè)人觀察不代表機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)）