文|豹變 詹方歌
編輯|邢昀
「核心提示」
北京鏈接下調(diào)中介費率：中介費買賣雙方各收1%，總費率由2.7%下調(diào)至2%。諸多跡象都表明，北京樓市多年來形成的、牢不可破的賣方市場已經(jīng)被撼動。
9月25日晚，北京鏈家將要下調(diào)中介費率的消息悄悄在市場中流傳，不少房產(chǎn)大V都開始建議買家再等等，等全新的中介費率落地再簽約。
落地比想象中更快，26日一早，就有鏈家中介人員收到了公司方面的通知：中介費買賣雙方各收1%，總費率由2.7%下調(diào)至2%，立即執(zhí)行，但不公開宣傳。
這也就意味著，北京二手房的買家從之前最高負擔2.7%的中介費，到如今可能只需要承擔1%，傭金負擔降幅超過六成。
其他中介公司方面，似乎還未接到立刻下調(diào)中介費的通知，但有其他平臺的中介告訴《豹變》：大概也要下調(diào)，可我們現(xiàn)在優(yōu)惠完也就只有2%。
包括此次中介費率下調(diào)在內(nèi)的諸多跡象都表明，北京樓市多年來形成的、牢不可破的賣方市場已經(jīng)被撼動。
博弈開始了
“交了中介費還沒網(wǎng)簽，該怎么辦？”社交平臺上，有人發(fā)文。
在北京的二手房交易流程中，一般中介費會在雙方面談完成簽約后，即由買家付給中介服務(wù)機構(gòu)，屬于較先付的那一筆錢，隨后中介會協(xié)助進行網(wǎng)簽、貸款、繳稅過戶等流程。
鏈家，作為北京二手房交易市場的龍頭老大，一直是人們口中的“綠中介”，以服務(wù)專業(yè)、能力強、房源多著稱，但是高達2.7%的中介費，也讓買家苦其久已。
500萬成交的房子，按照2.7%的中介費，買家需要額外支付13.5萬元中介費，鏈家對于連環(huán)單可以最低優(yōu)惠至2.35%。即便如此，對于買家來說，房屋總價越高，需要額外付出的中介費越高，而收獲的服務(wù)并不會提升更多。
2023年5月，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，希望規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，明確指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用”“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用”等。
此次鏈家北京將總費率由2.7%下調(diào)至2%，買賣雙方各承擔1%，正是對政策的回應(yīng)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來，存量時代下“賣一買一”的換房需求突出，剛需也逐步轉(zhuǎn)向購買存量房，房地產(chǎn)交易周期拉長，摩擦在增大，迫切需要降低經(jīng)紀費率和調(diào)整收費模式。
不過，正處在買賣交易中的雙方，成了最先博弈的那批人。
剛剛經(jīng)歷了成交的買家，只剩情緒波動：“可惜我變成大怨種了”。得知中介費率下調(diào)的阿甘對《豹變》說。他在8月購入了一套望京的房子，當時中介費還全額由買家承擔。
如果按照總房款800萬計算，原本2.7%的中介費率全部由買家承擔，也就是要支付21.6萬元；而現(xiàn)在買家只需要負擔1%，也就是8萬元。作為買家來說，可以省13.6萬元，這不是一筆小費用。
天平的另一端，站著大驚失色的賣家。
9月初，北京落地“認房不認貸”政策，一波置換需求得以釋放，二手房掛牌量顯著增加，中介帶看量和成交也開始扭轉(zhuǎn)之前局面。曉闌想趁此機會賣掉小房子，換個大的。房子正掛著，中介費率下調(diào)的消息隨之而來，雖然總體費用下調(diào)，但原本不用承擔任何費用的賣家如今卻要負擔一半。這讓曉闌難以接受：買房的時候全額出了中介費，現(xiàn)在賣又要承擔？她決定把這一部分費用轉(zhuǎn)移到房價里。
曉闌的做法符合多數(shù)中介對業(yè)主行為的預(yù)期。李宇嘉表示，能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少取決于微觀市場對房價的定價。當前，市場競爭態(tài)勢和過去完全不同，如果賣家將費用轉(zhuǎn)嫁到房價里，很可能影響房屋的成交效率。長期來看，在供需雙方價格博弈后，價格會回歸供需公認的價值水平上去。
“認房不認貸”的政策釋放后，人們對于樓市未來走向的看法呈現(xiàn)兩級分化，這些體現(xiàn)到二手房的報價中，一位中介對《豹變》表示，有的業(yè)主心理預(yù)期走高，漲價或者縮小了議價空間；有些業(yè)主著急變現(xiàn)，也會降價；還有不少掛出來是看看情況，想根據(jù)自己看中的房子報價，來定自己的價格。
搬來北京的沫沫看房很久，對中關(guān)村一帶的小區(qū)和房子已經(jīng)相當熟悉。她看中的一套房子，去年掛760萬元，今年降到660萬元，業(yè)主同意面談。9月初，政策落地，業(yè)主坐地起價，要到700萬，理由是“要買的房子也漲了”。
這次中介費率調(diào)整，讓沫沫決定開始重新看房?！拔抑罢娌辉敢獬瞿鞘畮兹f的中介費，現(xiàn)在一個點，幾萬塊，他們（鏈家）房源多，我還是愿意的?！彼芮宄u家可能把中介費加進總價，但并不十分擔心：“現(xiàn)在的情況根本不是考慮賣方，而是有沒有人買的問題?！?/p>
鏈家一直采取的是ACN網(wǎng)絡(luò)模式，即成交鏈條上的每個人，比如帶看的中介、成交的中介等等，都能按照中介費的總價分成。在北京鏈家做了10年房產(chǎn)中介的南南告訴《豹變》，目前后端的分成比例沒有變化，只是因為中介費總價減少，每個人分到的錢都會變少。
其他中介會跟牌嗎？
在北京鏈家下發(fā)買賣雙方各1個點的中介費率政策之前，二手房交易中的主體們，因為中介費之困也是各展神通。
今年小陽春之后，市場再度冷清，北京鏈家為了刺激成交，會給一些非“連環(huán)單”客戶申請公司能給的最低費率，即連環(huán)單中介費率2.35%。
還有一些買家，選擇在鏈家看房，但是利用中介費率更低的其他平臺進行成交。不分做房產(chǎn)交易咨詢的自媒體大V們，也會順帶提供一些中介服務(wù)，比如幫買家找費率更低的中介成交。更有買賣雙方開始嘗試自行交易。
在雙向中介費率落地前，自主成交的主要推動者是買家，比如沫沫。但“一個巴掌拍不響”，原本不需要出中介費的賣家沒有意愿參與?，F(xiàn)在，情況開始發(fā)生變化，有人認為：“都出一個點，不如都不出?！?/p>
中介費全部由買家承擔的規(guī)則，其實原本僅有包括北京在內(nèi)的少數(shù)城市在實施。大連、成都等城市，已經(jīng)雙邊收費超過十年；廣州、深圳、上海等城市近年來實施了雙邊收費。
沫沫剛剛賣掉杭州的房子，同樣是買賣雙方各付1%的中介費。中介費率的背后，很直觀地反映著市場趨勢：多年來始終處于強勢地位的北京賣家，或許也需要開始逐漸接受買方市場的到來。
今年上半年，包括鏈家、我愛我家在內(nèi)的諸多北京中介，其實已經(jīng)開始推動買賣雙方都付中介費，但效果始終不理想。來自這兩家的經(jīng)紀人告訴《豹變》：賣家也付中介費的成交，聽說過，但沒見過。除非賣家特別急，不然幾乎不可能。
這次鏈家做出硬性調(diào)整，被外界認為是“割肉”。消息一出，港股公司貝殼股價大跌?！皦雅e”背后，其實是北京鏈家的成交困境。
剛剛過去的8月，北京住建委成交信息顯示，鏈家方面簽約套數(shù)為4956套，而全北京的存量房總簽約套數(shù)為12603套，成交占比39.32%。此前有房產(chǎn)自媒體報道，2023年初至今，鏈家在北京的市占率始終沒有超過40%。而北京，其實是鏈家的大本營。
看似“做了大怨種”的阿甘并不是沒有其他選擇，他最初找的中介是麥田，中介費率只要1.5%，但服務(wù)不能令他滿意，之后又選了鏈家。
焦慮的優(yōu)等生出手了，不少市場人士預(yù)測，我愛我家、麥田等經(jīng)紀公司也會跟上。
有我愛我家經(jīng)紀人告訴《豹變》，目前公司還未發(fā)布降中介費的通知，“但估計快了”。其同時表示，現(xiàn)在的市場環(huán)境下，我愛我家的中介費在優(yōu)惠后已經(jīng)低至2%，只是沒有均勻分布到買賣雙方頭上。對經(jīng)紀人來說，中介費再低，可能會更為難。社交平臺上，有除鏈家外的中介感嘆：“再降，真的沒什么好做了?！?nbsp;
（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）
話題：
你覺得中介費高嗎？
