文|時(shí)代周報(bào) 馬歡
編輯|梁勵(lì)
作為歐洲經(jīng)濟(jì)的老大，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正陷入持久性的危機(jī)之中。
據(jù)《金融時(shí)報(bào)》、彭博社、路透社等多家媒體報(bào)道，德國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一系列問(wèn)題：融資難、利率上升、建筑材料漲價(jià)、人手嚴(yán)重短缺…….如若不解決一系列流動(dòng)性問(wèn)題，德國(guó)將會(huì)有大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴雷。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)的不確定性也不小。
德國(guó)伊弗經(jīng)濟(jì)研究所9月12日發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，8月，德國(guó)20.7%的受訪企業(yè)取消了住房建設(shè)的訂單，而上個(gè)月這一比例為18.9%。44.2%的受訪企業(yè)表示其缺乏住宅項(xiàng)目訂單，比7月上升了3.9個(gè)百分點(diǎn)，去年同期這一份額僅為13.8%。
“我們的房地產(chǎn)業(yè)興盛了10-15年，但如今已處于繁榮的尾聲，”基爾世界經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)莫里茨·舒拉里克還透露，現(xiàn)在的德國(guó)，幾乎每天都有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，因?yàn)榕f的融資模式已無(wú)法持續(xù)。
破產(chǎn)危機(jī)
總部位于波鴻的沃諾維亞（Vonovia）是德國(guó)最大的房地產(chǎn)集團(tuán)。8月，該集團(tuán)公布了今年第二季度的財(cái)報(bào)，虧損達(dá)到了20億歐元（約合人民幣157億元）。
法蘭克福是歐洲最重要的金融城市，但今年，其房地產(chǎn)投資市場(chǎng)幾乎陷入停滯。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度法蘭克福的地產(chǎn)交易額僅為2.01億歐元，比上年同期減少92%。
沃諾維亞的虧損和法蘭克福的停滯，是整個(gè)德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)低迷的縮影，還有更多的德國(guó)開(kāi)發(fā)商正在申請(qǐng)破產(chǎn)。
據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，最近申請(qǐng)破產(chǎn)的企業(yè)，包括位于德國(guó)西部城市杜塞爾多夫Gerch、Centrum Group和Development Partner；還有慕尼黑的Euroboden和紐倫堡的Project Immobilien Gruppe。
不僅如此，德國(guó)知名房地產(chǎn)公司如Vonovia和Aroundtown，也宣布對(duì)其房地產(chǎn)投資組合大幅減記。
根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，德國(guó)的新建筑數(shù)量大幅下降，與過(guò)去兩年的平均水平相比下降了47%。其中，德國(guó)上半年批準(zhǔn)了135200套公寓建設(shè)，比2022年上半年減少27.2%。
今年一季度德國(guó)房?jī)r(jià)也達(dá)到了聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局自保存數(shù)據(jù)以來(lái)的最大跌幅，同比下降6.8%。
房地產(chǎn)是德國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，占其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的12%，且與德國(guó)的就業(yè)數(shù)據(jù)業(yè)息息相關(guān)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)陷入衰退，德國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也不會(huì)好看。
8月25日，德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)價(jià)格、季節(jié)和工作日調(diào)整后，德國(guó)今年二季度GDP與一季度持平，同比下滑0.2%。
德國(guó)建筑業(yè)聯(lián)合會(huì)主席穆勒指出，今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表顯示，德國(guó)住宅建筑業(yè)前景極其黯淡，而且還看不到改善跡象。
歐盟委員會(huì)在9月11日發(fā)布的夏季經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中也認(rèn)為，2023年德國(guó)經(jīng)濟(jì)將同比萎縮0.4%，是歐盟各主要經(jīng)濟(jì)體中唯一經(jīng)濟(jì)同比下降的國(guó)家，預(yù)計(jì)今年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)將受到德國(guó)經(jīng)濟(jì)萎縮的拖累。
低迷背后的原因
多種因素造成了德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的低迷。
聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局表示，這些因素包括利率上升、建筑成本上升、融資條件日益惡化、政策不確定性等。
而銀行按揭貸款利率的上升，帶來(lái)了一串連鎖反應(yīng)，其中之一就如路透社報(bào)道的：使民眾買房的還款壓力增加，購(gòu)房意愿降低。
從德國(guó)主要銀行房貸業(yè)務(wù)表現(xiàn)，可以看出當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣：德國(guó)央行的數(shù)據(jù)顯示，上半年德國(guó)銀行房貸量一直在下降，光是4月的下降幅度就高達(dá)一半左右。
同時(shí)，新冠疫情后，通脹在歐洲盛行，這直接導(dǎo)致建筑成本飆升，民眾生活成本也大幅度上升。
根據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，以2023年5月為例，德國(guó)傳統(tǒng)新建住宅的建筑成本比2020年初高出36%，很多住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金不足，被無(wú)限期擱置。
俄烏沖突的僵持，則讓外國(guó)投資者對(duì)投資德國(guó)更加謹(jǐn)慎。
“如果你是來(lái)自中東的土豪，其實(shí)投資德國(guó)和投資烏克蘭一樣，都會(huì)讓你感到不確定，”房地產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)Florian Schwalm表示，“因?yàn)檫@兩個(gè)地方離得太近了?！?/p>
慕尼黑IFO經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù)顯示，今年7月已經(jīng)有40.3%的德國(guó)房地產(chǎn)商稱銷售量下滑，有18.9%說(shuō)建筑備案被取消，還有10.5%透露遇到財(cái)務(wù)困難。
德國(guó)房地產(chǎn)和住宅協(xié)會(huì)（BFW）的負(fù)責(zé)人薩勒維斯基表示，未來(lái)市場(chǎng)上破產(chǎn)的房企數(shù)量將會(huì)增加，那些債臺(tái)高筑的房企最危險(xiǎn)。
建不了40萬(wàn)套房
一方面，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了成本上升、利率上升、通貨膨脹和投資停滯的泥沼。另一方面，德國(guó)對(duì)于住房的需求，其實(shí)一直是在增加的。
根據(jù)經(jīng)合組織（OECD）的報(bào)告，德國(guó)一直是僅次于美國(guó)的全球第二大移民國(guó)家。2022年，俄烏沖突后，還有超過(guò)100萬(wàn)烏克蘭人抵達(dá)德國(guó)。2022年底，德國(guó)人口創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到8430萬(wàn)。
為了解決大量移民涌入帶來(lái)的住房需求，德國(guó)政府官方設(shè)定目標(biāo)——每年新建40萬(wàn)套公寓。
現(xiàn)實(shí)卻是，沒(méi)錢沒(méi)人建房子，德國(guó)離既定目標(biāo)，還有很長(zhǎng)一段路要走。
根據(jù)德國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)周期研究所的測(cè)算，今年德國(guó)僅能完成40萬(wàn)套目標(biāo)的一半多一點(diǎn)，到了2024年，這個(gè)目標(biāo)將更難以實(shí)現(xiàn)。
新建房屋持續(xù)減少的惡果是，房?jī)r(jià)可能沒(méi)漲，但租金卻在持續(xù)上漲。
今年上半年，德國(guó)8個(gè)主要城市的租金標(biāo)價(jià)平均上漲了6.7%，去年同期的租金漲幅為3.7%。其中，萊比錫的增長(zhǎng)率達(dá)到11.1%，柏林更是達(dá)到16.7%。
德國(guó)租戶協(xié)會(huì)警告稱，德國(guó)住房市場(chǎng)的情況正變得“越來(lái)越戲劇化”，住房短缺處于30年來(lái)的最高水平。
“這加劇了社會(huì)和財(cái)富不平等。”歐盟官員警告。
隨著越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)，德國(guó)不少官員和機(jī)構(gòu)都在呼吁政府進(jìn)行干預(yù)，幫助受危機(jī)沖擊的房地產(chǎn)業(yè)。
德國(guó)建筑和住房部部長(zhǎng)克拉拉·蓋維茨呼吁，政府實(shí)行額外的稅收減免，以償還新的住宅建筑的建設(shè)成本。
除了督促稅收減免，德國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)主席安德烈亞斯·馬特納還要求政府推出一項(xiàng)低息利率的信用計(jì)劃，以支持新的住宅建筑。
另一家房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主席（GdW）主席阿里克斯則希望，政府為公司提供“更多的規(guī)劃保障”，并推出充足的補(bǔ)貼制度和原材料供應(yīng)，以確保項(xiàng)目可以順利開(kāi)工。
但目前看來(lái)，情況短期內(nèi)沒(méi)有任何改善，德國(guó)政府也未采取實(shí)質(zhì)性的措施。
德國(guó)是一個(gè)“租房國(guó)家”，在柏林，86%的人都是租房的。這些唯愛(ài)租房的城市居民們會(huì)發(fā)現(xiàn)，以后想要租一套滿意的房子，只會(huì)越來(lái)越難。