界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
“我接到中介十幾個(gè)電話(huà)，好像一放開(kāi)大家要搶一樣，他們還說(shuō)馬上漲價(jià)了”，蘇州購(gòu)房人趙野（化名）對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>
在樓市新政出臺(tái)后，他也應(yīng)邀去看房，中介們個(gè)個(gè)看上去喜氣洋洋的，感覺(jué)市場(chǎng)馬上就要火爆起來(lái)。
9月11日，蘇州發(fā)布樓市新政，主要涉及支持剛性和改善性住房需求的合計(jì)4條。對(duì)市場(chǎng)而言，影響力最大的一條是：對(duì)于購(gòu)買(mǎi)120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核。這意味著對(duì)120平以上的大戶(hù)型房源，將不再限購(gòu)。
另外政策還提到優(yōu)先保障和解決更多剛需住房需求人群，新市民、青年人、新就業(yè)人群、常住人口購(gòu)房與本地戶(hù)籍居民家庭適用同等政策。
為激活樓市，蘇州還會(huì)采取購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、團(tuán)購(gòu)等方式，以及落實(shí)降低首套房、二套房首付比例和首套房、二套房貸款利率，居民個(gè)人換購(gòu)住房個(gè)稅優(yōu)惠，個(gè)人首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策。
政策一出，蘇州市場(chǎng)就傳遍了對(duì)新政的總結(jié)，新政取消外地戶(hù)籍購(gòu)房限制；不看戶(hù)籍，120平米以?xún)?nèi)都可買(mǎi)3套；不看戶(hù)籍，120平米以上不限套數(shù)。
蘇州一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，最大的突破是蘇州取消了對(duì)于120平米以上房子的限購(gòu)，主要是希望改善的、有購(gòu)買(mǎi)力的人繼續(xù)出來(lái)買(mǎi)房。
隨后蘇州各大銀行也落實(shí)了最新政策，二套房無(wú)貸款記錄或貸款已結(jié)清，首付最低2成；二套房貸款未結(jié)清，首付最低3成。
根據(jù)目前蘇州各大銀行的房貸利率，首套首貸最低4.0%、二套已還清最低4.0%，這比當(dāng)前的5年期LPR降了20個(gè)基點(diǎn)，而二套未還清，放貸利率最低則為4.4%。與其他二線(xiàn)核心城市相比，蘇州的放貸利率水平也到了歷史低點(diǎn)。
蘇州針對(duì)性地出臺(tái)這一解除限購(gòu)政策的背景是，過(guò)去兩年，在蘇州出讓的大部分土地中，都有對(duì)戶(hù)型的明確要求，其中120平以上的房源占據(jù)絕大多數(shù)，但在這兩年樓市成交下滑后，這部分房源的庫(kù)存增加，去化變得緩慢。
今年1-8 月，蘇州新房累計(jì)成交量為30019 套，同比大幅下降42.92%。8月份在政策出臺(tái)預(yù)期下，雖有一定好轉(zhuǎn)，但同比依然下降，蘇州8月新房成交為3191 套，同比下降超過(guò)29%。
另?yè)?jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計(jì)，今年上半年市場(chǎng)銷(xiāo)售金額前十的項(xiàng)目中，主力戶(hù)型基本都在120平以上，其中8個(gè)盤(pán)的主力戶(hù)型在200平以上。這說(shuō)明，在蘇州市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也更愿意做改善戶(hù)型。
值得一提的是，9月13日，蘇州樓市核心區(qū)工業(yè)園區(qū)立即有項(xiàng)目拿到了銷(xiāo)售許可證，華潤(rùn)保利湖西觀云二批房源取證，即將加推6棟樓共227套房，這是蘇州新政后首個(gè)領(lǐng)證的新盤(pán)，也是該樓盤(pán)最后一批房源。
根據(jù)湖西觀云相關(guān)信息，此次開(kāi)盤(pán)建面約143平米的戶(hù)型約35套，建面約197平米的戶(hù)型約96套，建面約258平米戶(hù)型約91套，另有少量非標(biāo)小戶(hù)型。項(xiàng)目備案均價(jià)54800元/平米，備案總價(jià)區(qū)間在每套591.06萬(wàn)-1557.13萬(wàn)，這是當(dāng)前蘇州市場(chǎng)均價(jià)、總價(jià)最高的項(xiàng)目之一。
湖西觀云上個(gè)月開(kāi)盤(pán)時(shí)，262套房子共有3064組購(gòu)房者參與搖號(hào)，最終中簽率約6.3%，是今年蘇州市場(chǎng)中簽率較低的項(xiàng)目。這說(shuō)明蘇州市場(chǎng)的高端購(gòu)買(mǎi)力仍在，但會(huì)集中于個(gè)別核心地段的項(xiàng)目。
新政后，改善客群門(mén)檻大幅降低，湖西觀云作為高端改善項(xiàng)目，將是檢驗(yàn)新政效果的最好標(biāo)的。
一位上次就參與湖西觀云打新的購(gòu)房者對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，現(xiàn)在外地人買(mǎi)園區(qū)的房子可以直接認(rèn)籌，好多人都要去搖號(hào)，感覺(jué)要爆火了。
除了湖西觀云，界面新聞從蘇州多個(gè)售樓處置業(yè)顧問(wèn)發(fā)的消息看，新政后，項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)明顯增加很多。但截至目前，市場(chǎng)還沒(méi)有明確數(shù)據(jù)。
二手房方面，趙野對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，自己朋友的房子掛牌了一年了，因?yàn)槭切^(qū)最低價(jià)，新政后很快就成交了。
由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后性，只從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，新政前后成交量暫無(wú)明顯變化。
在蘇州解除限購(gòu)的當(dāng)天，蘇州還連夜掛出了12宗地，涉及高新區(qū)5宗、姑蘇區(qū)1宗（定銷(xiāo)房）、吳中區(qū)4宗、相城區(qū)2宗。
12塊涉宅用地起拍總價(jià)142億，最高起拍樓面價(jià)26500元/平米，最高樓面限價(jià)30475/平米。
根據(jù)克而瑞研究報(bào)告，蘇州樓市一系列松綁政策相繼落地，短期內(nèi)對(duì)樓市信心的恢復(fù)有一定積極作用。在政策利好之下，九月份蘇州樓市的成交量環(huán)比上行可期。但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響、市場(chǎng)信心仍舊不足，九月蘇州樓市的環(huán)比增量預(yù)計(jì)有限。