中指研究院

8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，同時(shí)將全國(guó)首套、二套商貸首付比例下限降至20%、30%，此后各地緊抓“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節(jié)奏。一系列政策密集出臺(tái)后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒帶動(dòng)明顯，本文將從新政后置業(yè)意愿、交易量?jī)r(jià)、土地市場(chǎng)的變化情況對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析和研判。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，9月1日-11日，全國(guó)已有超30省市發(fā)布樓市優(yōu)化政策近40條，8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，9月1日，北京、上海全面跟進(jìn)執(zhí)行，力度超預(yù)期，除了一線城市外，已有成都、杭州、廈門、長(zhǎng)沙、蘇州等超30城跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。此外，近期南京、沈陽(yáng)、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州已宣布取消限購(gòu)，上海降低臨港新片區(qū)人才購(gòu)房門檻。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，近日深圳已優(yōu)化離婚購(gòu)房政策、北京調(diào)整了海淀區(qū)29個(gè)二手小區(qū)指導(dǎo)價(jià)限制。

整體來看，受前期政策嚴(yán)厲程度不同、市場(chǎng)基本面及房?jī)r(jià)預(yù)期不同等因素影響，新政對(duì)不同城市的影響差異較大，預(yù)計(jì)本次政策對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)程度將表現(xiàn)為：京滬>廣深>核心二線>>普通二線>三四線。

同時(shí)，考慮到此次一線城市是在較嚴(yán)格的限購(gòu)條件下放松“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對(duì)于換房客戶來說，換房需要一個(gè)過程，市場(chǎng)短期集中成交主要是此前已看房并有明確購(gòu)房目標(biāo)的客戶，而新政精準(zhǔn)釋放的需求傳導(dǎo)到實(shí)際銷售數(shù)據(jù)仍需時(shí)間。

置業(yè)意愿：政策落地后，購(gòu)房信心提升，京滬提升明顯

短期購(gòu)房信心觸底回升。8月底，房地產(chǎn)放松政策逐步落地，帶動(dòng)置業(yè)意愿提升，8月置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的占比環(huán)比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。為進(jìn)一步了解8月底以來密集利好落地對(duì)居民置業(yè)意愿的影響，中指院在9月4日-6日再次進(jìn)行了線上問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，新政后居民購(gòu)房信心改善明顯，其中北京、上海在政策出臺(tái)后，購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的受訪者占比提升超15個(gè)百分點(diǎn)，廣州、深圳提升幅度相對(duì)較小，分別提升7、10個(gè)百分點(diǎn)。

未來房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)改善。居民對(duì)未來房?jī)r(jià)悲觀預(yù)期有所改善，本輪政策密集放松前，8月受訪者中認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的占比仍位于32%的較高水平，政策集中出臺(tái)后，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期出現(xiàn)高位下滑，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，上漲預(yù)期增加5個(gè)百分點(diǎn)。一線城市政策調(diào)整后，北京、上海房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯增加，分別上升5、4個(gè)百分點(diǎn)，而廣州、深圳房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期變化不大。

居民入市節(jié)奏或加快。政策密集出臺(tái)后，受訪者中計(jì)劃半年內(nèi)購(gòu)房的占比升至30.5%，創(chuàng)近一年來新高水平。在一線城市中，北京、上海9月初半年內(nèi)購(gòu)房占比回升明顯，廣州、深圳提升相對(duì)一般，僅增加2、1個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格水平賣一買一置換需求帶動(dòng)掛牌量增加，二手房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)；房企去化壓力下，新房漲價(jià)預(yù)期不明顯

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，8月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.01%，已連續(xù)4個(gè)月下跌，環(huán)比下跌的城市數(shù)量為42個(gè)；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.38%，已連續(xù)16個(gè)月下跌，環(huán)比下跌的城市數(shù)量為96個(gè)。近期利好政策出臺(tái)后，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期帶來積極影響，核心城市房?jī)r(jià)有望逐步止跌，但弱二線及三四線房?jī)r(jià)仍有下調(diào)壓力。

二手房方面，一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推動(dòng)“賣一買一”置換鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)，短期內(nèi)二手房掛牌量出現(xiàn)增加，供求同步增加背景下，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。中指院根據(jù)9月10日的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與8月25日數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，北京二手房掛牌均價(jià)較8月25日上漲0.03%，與8月價(jià)格環(huán)比相比由跌轉(zhuǎn)漲；上海微跌0.05%，跌幅較8月明顯收窄；廣州、深圳分別下跌0.15%、0.22%，仍與8月環(huán)比跌幅相當(dāng)。

另外，對(duì)于新房市場(chǎng)來說，當(dāng)下房企策略仍以快速出貨為主，尚未出現(xiàn)明顯漲價(jià)預(yù)期。

成交規(guī)模：個(gè)別城市政策效果初顯，市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)恢復(fù)仍需時(shí)間

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，8月，市場(chǎng)情緒延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降27%，環(huán)比下降0.6%，絕對(duì)規(guī)模為2016年以來同期最低水平。新政后，重點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)整體尚無明顯好轉(zhuǎn)，9月第二周（9.4-9.10），重點(diǎn)50城新房銷售面積環(huán)比下降26.9%，同比下降24.6%。

由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后情況，結(jié)合房天下APP訪問量來看，一線城市在發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后，市場(chǎng)情緒明顯改善，9月首個(gè)周末，網(wǎng)友通過房天下APP線上瀏覽新房樓盤及二手房小區(qū)的流量數(shù)據(jù)較8月日均大幅提升，且京滬熱度提升強(qiáng)于廣深。房天下線上訪問量是樓市銷售的前瞻性指標(biāo)，隨著核心城市線上樓盤訪問量的增加，預(yù)計(jì)后續(xù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和實(shí)際成交也將出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。值得注意的是，從近幾日數(shù)據(jù)來看，訪問量在上周后半周出現(xiàn)一定回落，這也反映出當(dāng)下購(gòu)房者整體較為理性。

從核心城市新房日度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，上周（9.4-9.10）北京、深圳、武漢銷售略有好轉(zhuǎn)，環(huán)比分別增長(zhǎng)16.9%、3.8%、3.3%。

二手房方面，8月，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)情緒較弱，各周二手房成交套數(shù)整體處于今年以來的較低水平，重點(diǎn)城市二手房周均成交套數(shù)較7月周均下降0.6%，較上年同期周均下降1.3%。多城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，上周（9.4-9.10），重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比基本持平，在低基數(shù)下同比增長(zhǎng)40.1%。

從重點(diǎn)城市二手房成交情況來看，由于8月一線城市普遍存在政策放松預(yù)期，購(gòu)房者觀望情緒加重，北京二手房成交量不足1.1萬套，深圳僅2422套。隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，此前觀望的購(gòu)房者入市節(jié)奏有所加快，上周（9.4-9.10），4個(gè)代表城市銷售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)3.1%，其中深圳增長(zhǎng)22.6%，北京增長(zhǎng)3.3%，成都增長(zhǎng)2.2%。

另外，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策利好人群中包括賣一買一的換房人群，政策出臺(tái)后，各城市二手房掛牌量有所提升，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，新政當(dāng)晚（9.1）上海掛牌房源增加1000多套，8.31深圳新上二手房源2082套，北京9.2-9.3兩天二手房掛牌房源增加3300套，上周掛牌量增加超6000套,掛牌量的增加一定程度上意味著置換需求正在入市，預(yù)計(jì)二手房成交量也將企穩(wěn)恢復(fù)。

供應(yīng)規(guī)模：9月以來批準(zhǔn)上市面積保持在低位，可選項(xiàng)目有限或制約新房銷售恢復(fù)

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，8月房企為沖刺9月銷售提前拿證，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長(zhǎng)約8%，同比下降約30%。

從周度數(shù)據(jù)來看，政策落地后，重點(diǎn)15城商品住宅周度供應(yīng)規(guī)模仍處在較低水平，上周（9.4-9.10）批準(zhǔn)上市面積在低基數(shù)下環(huán)比增長(zhǎng)56.0%，同比仍下降15.5%。

由于過去兩年房企拿地開工規(guī)模大幅下降，重點(diǎn)城市新房供應(yīng)節(jié)奏放緩，購(gòu)房者可選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不足或成為制約銷售恢復(fù)的重要原因。

土地市場(chǎng) 

廣州百億地塊吸引16家房企競(jìng)拍，最終觸頂搖號(hào)成交；預(yù)計(jì)政策帶動(dòng)銷售回暖有助于核心城市土地市場(chǎng)企穩(wěn)。

9月以來，廣州、武漢、寧波、福州等城市有地塊出讓。9月1日，寧波出讓7宗住宅用地，最終成交6宗、流拍1宗，成交地塊中2宗封頂（競(jìng)價(jià)分別達(dá)31輪和65輪）；9月8日，廣州成交2宗住宅用地，均封頂轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，其中海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊吸引16家房企參與，競(jìng)價(jià)85輪，成交總價(jià)超百億元，成為海珠區(qū)最高總價(jià)地塊，最終由中海搖號(hào)獲??；番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊吸引10家房企參與，競(jìng)價(jià)30輪，最終由山西金振德公司搖號(hào)獲取，兩宗地塊競(jìng)拍熱度較高跟近期樓市政策優(yōu)化以及地塊本身較為優(yōu)質(zhì)有關(guān)。整體來看，近期核心城市土拍情緒略有好轉(zhuǎn)，未來隨著核心城市銷售逐漸回暖，土拍市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)。

從全國(guó)周度數(shù)據(jù)來看，8月各周全國(guó)300城住宅用地成交面積整體處于低位，步入9月，300城住宅用地成交量進(jìn)一步減少，上周（9.4-9.10）成交278.3萬平方米，同環(huán)比下降均超五成，絕對(duì)規(guī)模為近兩月最低水平；溢價(jià)率繼續(xù)走低為1.6%，環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變。

短期市場(chǎng)趨勢(shì)：預(yù)計(jì)核心城市政策進(jìn)一步顯效，全國(guó)市場(chǎng)有望逐漸筑底

8月末至9月初，一線城市先后落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，北京、上海政策力度超出市場(chǎng)預(yù)期，極大修復(fù)了市場(chǎng)情緒和預(yù)期，近期多個(gè)核心城市放松限購(gòu)政策，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄在本地?zé)o房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。政策優(yōu)化后，前期觀望或積壓的購(gòu)房需求將得到快速釋放，而對(duì)于賣一買一的購(gòu)房者來說，這部分需求進(jìn)入市場(chǎng)仍需要一定時(shí)間。

多項(xiàng)新政帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)核心城市“金九銀十”市場(chǎng)可期，一線城市市場(chǎng)持續(xù)時(shí)間將好于二線及三四線城市，究其原因，第一，一線城市前期被政策壓制的購(gòu)房需求較多，政策優(yōu)化后購(gòu)房門檻大幅降低，需求入市將對(duì)市場(chǎng)形成更好支撐；第二，一線城市人口規(guī)模、居民購(gòu)買力等基本面更強(qiáng)，對(duì)住房需求的支撐度也更高；第三，一線城市房?jī)r(jià)預(yù)期漸穩(wěn)，而普通二線及三四線城市房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。

值得注意的是，當(dāng)前居民收入感受和就業(yè)預(yù)期尚未恢復(fù)，加杠桿購(gòu)房意愿遠(yuǎn)低于前幾輪市場(chǎng)周期，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇仍需要過程。若一線城市限購(gòu)等政策保持不變，積壓的住房需求釋放后，預(yù)計(jì)銷售將逐步趨穩(wěn)。另外，由于過去兩年房企拿地開工規(guī)模大幅下降，重點(diǎn)城市新房供應(yīng)節(jié)奏放緩，購(gòu)房者可選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不足或成為制約銷售恢復(fù)的重要原因。

從政策趨勢(shì)來看，核心城市仍有優(yōu)化空間：二線城市有望全面取消過去在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策。一線城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、降低交易稅費(fèi)等也是一線城市政策優(yōu)化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，廣州、深圳或降至20%，同時(shí)京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已十年未做調(diào)整，存在優(yōu)化空間。

從全國(guó)市場(chǎng)趨勢(shì)來看，當(dāng)前優(yōu)化政策落地對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果尚未明顯顯現(xiàn)，核心城市隨著政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，三四線城市市場(chǎng)預(yù)期漸穩(wěn)下，以價(jià)換量或帶動(dòng)需求釋放，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐漸筑底企穩(wěn)，價(jià)格整體穩(wěn)定，其中三四線城市價(jià)格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。供給端來看，在銷售端修復(fù)整體較為緩慢的影響下，預(yù)計(jì)企業(yè)開工意愿、投資力度均較弱，供給端修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間，其中核心城市在銷售活躍度提升帶動(dòng)下，開工、投資有望率先好轉(zhuǎn)。