文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨

自8月底以來(lái)，隨著四大一線城市全部落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，房地產(chǎn)政策全面進(jìn)入寬松階段，核心二線城市更是開(kāi)始全面取消限購(gòu)、限售等政策。

9月11日，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省山東的兩個(gè)核心城市濟(jì)南與青島先后發(fā)布樓市政策，濟(jì)南自2023年9月11日起取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易。青島也宣布取消全域限購(gòu)，在全市范圍內(nèi)，商品住房取證即可上市交易。

重點(diǎn)二線城市中，最早對(duì)樓市限制政策進(jìn)行全面放松的是沈陽(yáng)。9月4日晚間，沈陽(yáng)宣布全面放開(kāi)樓市限購(gòu)、限售、落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為這一輪樓市調(diào)控周期中對(duì)政策放松最徹底的重點(diǎn)市場(chǎng)。

隨后長(zhǎng)三角的核心城市南京在9月7日晚發(fā)布樓市新政，為核心二線城市全面放開(kāi)限購(gòu)開(kāi)了頭。

對(duì)于南京的樓市政策，南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳翔華教授表示，南京新政力度很大，有助于剛需、剛改買(mǎi)房。目前南京房?jī)r(jià)已是底部，接下來(lái)，樓市會(huì)逐漸恢復(fù)。

在南京之后，“東北經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)市”大連也緊隨其后，出臺(tái)一系列新政措施，包括解除限購(gòu)限售政策、認(rèn)房不認(rèn)貸、購(gòu)房有補(bǔ)貼等舉措。

目前特大城市、強(qiáng)二線城市取消樓市限購(gòu)、限售的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。9月份以來(lái)，全國(guó)各地出臺(tái)樓市支持政策的節(jié)奏明顯加快，力度也越來(lái)越大。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月1至10日，全國(guó)已有超過(guò)30省市優(yōu)化樓市政策，并且政策都聚焦核心的限購(gòu)、限售層面，全面取消限購(gòu)正出現(xiàn)在越來(lái)越多的核心城市中。

截至目前，已有東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、蘭州、南京、濟(jì)南、青島等多個(gè)重點(diǎn)城市全面取消了限購(gòu)、限售政策。疊加此前這些城市明確表示執(zhí)行““認(rèn)房不認(rèn)貸”，當(dāng)初的樓市限貸政策已全面取消。

這些樓市限制政策，作為房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，各主要城市用來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、防止投機(jī)、炒房行為的調(diào)控措施，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入供求關(guān)系轉(zhuǎn)化的新階段后，正在全面退出。

這意味著，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向已由嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)為全面寬松，逐漸回歸市場(chǎng)機(jī)制。

這樣大幅度的調(diào)整離不開(kāi)市場(chǎng)的變化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，與去年同期相比，沈陽(yáng)8月房?jī)r(jià)下降5.9%，青島房?jī)r(jià)下降4.1%，南京和濟(jì)南分別下滑1.7%、1.5%。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，這些強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入回落階段，甚至都已經(jīng)跌回到幾年前。房市走向低迷，當(dāng)務(wù)之急便是“救市”。取消限購(gòu)、限售也是穩(wěn)定市場(chǎng)的一劑強(qiáng)心劑，給低迷的市場(chǎng)帶來(lái)了積極變化。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前完全退出限購(gòu)的城市，基本都是樓市下行幅度大，庫(kù)存去化壓力大，二手房掛牌量也非常大。

特別需要注意的是，一直以來(lái)限購(gòu)都是樓市調(diào)控的標(biāo)配，如今限購(gòu)政策的變動(dòng)指引了房市交易的風(fēng)向。限購(gòu)政策的取消，相當(dāng)于打破了樓市調(diào)控最后的堡壘，自此房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。

北上廣深這些一線城市是政策的標(biāo)桿，是否調(diào)整還有待后續(xù)觀察，但在穩(wěn)定房地產(chǎn)的大背景下，調(diào)控力度僅次于一線的強(qiáng)二線城市便成了突破重點(diǎn)。

除了目前已經(jīng)出臺(tái)新政的城市外，核心二線市場(chǎng)中還有少部分僅保留了市中心的限購(gòu)區(qū)域，絕大部分的外圍區(qū)域已經(jīng)取消了限購(gòu)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，除了四大一線城市，目前還有杭州、長(zhǎng)沙、成都、西安、廈門(mén)、蘇州、福州、武漢、鄭州、天津等城市的主城區(qū)仍執(zhí)行限購(gòu)政策。

李宇嘉表示，這些核心二線城市基本是近年來(lái)人口集聚規(guī)模大、或者“一省獨(dú)大”的城市，樓市基本面還不錯(cuò)，比如西安、長(zhǎng)沙等；或是供求關(guān)系極易緊張，漲落彈性大的城市，比如廈門(mén)。若全面退出限購(gòu)，對(duì)省內(nèi)其他地區(qū)的虹吸效應(yīng)太強(qiáng)。

如無(wú)意外，接下來(lái)這些二線城市也可能加入全面松綁樓市政策的行列，或者先行松綁部分區(qū)域、對(duì)部分產(chǎn)品進(jìn)行解除限購(gòu)。

長(zhǎng)三角重點(diǎn)蘇州就在限購(gòu)方面進(jìn)行了局部調(diào)整， 9月11日發(fā)文宣布對(duì)120平米以上的住宅產(chǎn)品取消限購(gòu)。這一政策，主要是針對(duì)改善性購(gòu)房者。

取消限購(gòu)、限售的效果對(duì)市場(chǎng)也有明顯提升。首先是二手房市場(chǎng)的掛牌量明顯增加，如在9月11日宣布新政的青島，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道：“消息發(fā)布幾分鐘青島存量房一下增加300套”。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)三五天內(nèi)，這些取消限購(gòu)、限售城市的二手房掛牌量將急速攀升，這一方面有利于加快房屋交易流程，促進(jìn)市場(chǎng)流通，提高成交量和成交速度，但也會(huì)導(dǎo)致短期掛牌房源增加，市場(chǎng)庫(kù)存量提升。

在目前的樓市行情下，這些強(qiáng)二線城市們?nèi)∠拶?gòu)是符合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況的正確選擇。此后，二線城市乃至三線城市都有望迎來(lái)“零調(diào)控”時(shí)代。

政策松綁，把自主定價(jià)權(quán)還給開(kāi)發(fā)商，允許開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，才能最大限度釋放流動(dòng)性。

但是，高強(qiáng)度、大跨步的政策落地，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的干擾，比如增加市場(chǎng)的波動(dòng)和不確定性，需要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。政府方面仍需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，有購(gòu)房需求的買(mǎi)家也要擦亮眼睛，在這市場(chǎng)變動(dòng)的微妙階段，保持冷靜，做出最優(yōu)選擇。

在二線城市陸續(xù)進(jìn)入全面寬松后，一線城市的限購(gòu)政策也有望進(jìn)行局部?jī)?yōu)化，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。