文｜觀點(diǎn)網(wǎng)

9月7日，旭輝控股集團(tuán)有限公司2023年股東周年大會如期舉行。

坐鎮(zhèn)股東大會上?，F(xiàn)場的管理層包括旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長、執(zhí)行董事汝海林，以及旭輝控股集團(tuán)執(zhí)行董事、副總裁、首席財務(wù)官楊欣；而董事會主席兼執(zhí)行董事林中，董事會副主席兼執(zhí)行董事林偉先生，執(zhí)行董事林峰等管理層則同步出現(xiàn)在線上會議中。

據(jù)一位參會投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，此次股東會上投資者關(guān)注的重點(diǎn)包括了復(fù)牌進(jìn)展，境內(nèi)外展期、受限資金、資產(chǎn)處置以及盤活項目情況等。

復(fù)牌與展期之問

“復(fù)牌申請上個月中旬已經(jīng)遞交了，我們在大概在8月份就完成了相關(guān)要求，現(xiàn)在還在等反饋。”據(jù)參會投資者透露，股東會一結(jié)束，汝海林與楊欣就迎來了一波“提問潮”，最先拋出的，自然是復(fù)牌最新情況。

汝海林向在場投資者表示，旭輝已經(jīng)更換了審計師，“只要聯(lián)交所沒有額外的要求，我們收到復(fù)牌時間后，就會把2022年的審計報表、審計報告，以及2023年的年終審計報告在復(fù)牌前進(jìn)行披露”。

復(fù)牌話題進(jìn)行至一半，一位投資者順勢向旭輝兩位在場的管理層問及當(dāng)前債務(wù)的展期問題：“為什么不選擇進(jìn)行一攬子債務(wù)展期？”

汝海林隨即回應(yīng)稱，從旭輝的角度來看，自然也希望像境外債務(wù)一樣進(jìn)行全面長期展期，實(shí)際上是否能全面展期，還是需要看監(jiān)管的態(tài)度如何?！爱?dāng)時監(jiān)管方的想法是，做全面展期會不會對市場有一些沖擊？他們當(dāng)時更希望走一步看一步?！?/span>

“實(shí)際上，旭輝去年就發(fā)了公告表示采取全面履行境外債務(wù)的還款義務(wù)。”

2022年11月初，旭輝方面披露了一則內(nèi)幕消息，其表示，于近期困難出現(xiàn)前，集團(tuán)一直全面履行其所有境外債務(wù)的還款義務(wù)。即使中國房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)，集團(tuán)仍竭盡全力履約。

而自2022年1月1日起，旭輝已向境外債權(quán)人支付本金和利息約15億美元，但于同期，公司僅籌集約5億美元的新增境外融資?！凹瘓F(tuán)也探索過不同方案以期產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以繼續(xù)履行其財務(wù)承諾。然而，這些方案在不利的市場條件下，既耗時，也難以實(shí)現(xiàn)?！?/span>

彼時的旭輝已走在鋼絲之上，截至這份公告發(fā)出前，旭輝的境外債務(wù)總額已經(jīng)達(dá)到68.5億美元，暫停支付的款項約合4.14億美元。也是在這份公告披露之時，旭輝表示，暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。

回到現(xiàn)在，楊欣則向股東闡述了當(dāng)前的最新情況，“境外重組不是沒有進(jìn)展，而境內(nèi)方面我們在今年5月份做了第一筆公司貸款，9月、10月我們又同時做了兩筆債務(wù)的展期?！?/span>

據(jù)其透露，如果能夠展期成功，剩下的債務(wù)或也將采用批量展期的形式。

銷售考量與購地之問

在股東會7項議案之外，在場的股東們不僅僅關(guān)注著旭輝當(dāng)前的資金情況與債務(wù)問題，銷售也是這場會議后的重點(diǎn)討論話題。

“8月底之前，銷售市場一片狼藉，而且我們也覺得銷售情況不好，但是最后沒想到旭輝能夠排在前20的位置。”

實(shí)際上，從去年開始，旭輝經(jīng)歷了經(jīng)營方向的改變，“現(xiàn)在集團(tuán)會與每個區(qū)域一起，針對項目的經(jīng)營情況進(jìn)行分析，重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營成果。”如此看來，一向強(qiáng)調(diào)“保守”的旭輝，如今謹(jǐn)慎加倍。

除去內(nèi)部因素，旭輝的轉(zhuǎn)變也來源于市場的不穩(wěn)定，“從市場來看，一個月不如一個月，從疫情過后二三月份部分潛在需求的釋放后，銷售開始逐月下滑，但是旭輝基本上穩(wěn)住了整體經(jīng)營情況?！?/span>

據(jù)汝海林向在場投資者透露，旭輝8月的簽約率已經(jīng)來到歷史新低，但同期銷售回款達(dá)到40%以上。“從銷售端口來說，我們內(nèi)部現(xiàn)在更看重的是權(quán)益成本及權(quán)益銷售，而不是單純看銷售額的多少了?！?/span>

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，旭輝完成交付約6.8萬套房，涉及44座城市中的82個項目，不過在相關(guān)公告中，旭輝的確并未披露前八月的銷售額情況。

提及最近火熱的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，兩位管理層則從銷售市場的規(guī)律中思考政策提出的邏輯：“從5月份之后，市場就進(jìn)入到一個非常差的階段。”其表示，3-5月銷售情況還不錯，7-8月之后的情況不容樂觀，而“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)際上已經(jīng)算是兜箱底的策略。

銷售端的另一邊，旭輝也在加緊低效能資產(chǎn)的處置。據(jù)參會投資者透露，旭輝在持續(xù)處置一些低效資產(chǎn)，資產(chǎn)處置結(jié)束之后，則用現(xiàn)金流去運(yùn)營這些處置項目。

資料顯示，自2022年11月以來，旭輝已經(jīng)先后變賣了長租公寓項目以及酒店項目，也將其總部大樓、甚至旭輝永升服務(wù)股權(quán)擺上了交易臺。

不過，這場股東會唯獨(dú)沒有談及7月旭輝在長春花3.7億元拿下的舊改地塊。據(jù)悉，此次旭輝摘得的地塊是長春棚戶區(qū)的舊城改造地塊，于2012年啟動房屋征收，但一直都處于征拆階段，直到2021年年末，彼時還未“暴雷”的旭輝收購了相關(guān)公司長春萬錦，就此開始推進(jìn)這宗項目。

如此以來，倒也可以理解旭輝為何會選擇在流動性困難之時進(jìn)行拿地，但總歸而言，該項目后續(xù)建設(shè)與與運(yùn)營依舊需要資金實(shí)力來支撐，而旭輝在當(dāng)下的困境中該如何出手，依舊需要謹(jǐn)慎考量。