界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

深圳樓市對(duì)外的限購(gòu)政策可能進(jìn)一步放松，港澳人士今后或許能直接購(gòu)買(mǎi)商用類物業(yè)。

9月7日，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，深圳市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，目前深圳市非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等，對(duì)港澳居民放開(kāi)了，且此次放松意味著“不限套數(shù)”。

需要注意的是，本次放開(kāi)的是港澳居民，不包括臺(tái)灣居民和境外人士，住宅的限購(gòu)政策也尚未放開(kāi)。

據(jù)介紹，住房公積金管理中心將負(fù)責(zé)審核購(gòu)房資格與網(wǎng)簽備案，相關(guān)政策調(diào)整是否對(duì)外發(fā)布尚未明確，但如果近兩天有港澳居民購(gòu)買(mǎi)深圳市的商用物業(yè)，可以進(jìn)行網(wǎng)簽。政策是最近幾天才更新的，接下來(lái)會(huì)告知相關(guān)職能部門(mén)落地執(zhí)行。

對(duì)此，界面新聞致電了深圳市福田區(qū)住建局詢問(wèn)有關(guān)情況，工作人員表示目前尚未收到官方通知，具體如何執(zhí)行還不清楚。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，該消息的可信度較高，和當(dāng)前政策持續(xù)放寬的大環(huán)境相吻合，因?yàn)檎咧饕槍?duì)港澳居民，也和粵港澳大灣區(qū)的整個(gè)住房發(fā)展規(guī)劃和資源導(dǎo)入的考慮有關(guān)系。

在此次放松限購(gòu)之前，根據(jù)2007年7月發(fā)布的《深圳市國(guó)土局關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)只能在深圳購(gòu)買(mǎi)用于辦公所需的商品寫(xiě)字樓，境外個(gè)人只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的商品房。

而境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)的，要遵循商業(yè)存在的原則，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。也就是說(shuō)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非自用商品房，必須要取得兩證，一個(gè)是《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》，一個(gè)是《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，營(yíng)業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)范圍。

在2007年當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，制定該政策的出發(fā)點(diǎn)是出于維護(hù)金融安全和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，用來(lái)限制外資投機(jī)買(mǎi)房，因此對(duì)商辦方面的認(rèn)購(gòu)?fù)容^嚴(yán)。

然而16年過(guò)后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的階段，深圳樓市也有了明顯變化。這兩年，深圳的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)景氣度面臨著一定壓力，租金水平也處于持續(xù)下行通道。

據(jù)中原地產(chǎn)介紹，目前深圳的公寓、商辦去化相對(duì)較慢，投資屬性較強(qiáng)，持幣在手是當(dāng)下更多人的選擇。

公寓方面，在2020年為打擊炒房行為，深圳對(duì)商務(wù)公寓“動(dòng)刀”，停止了商務(wù)公寓新增的審批，鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房；同時(shí)減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

在這之后，深圳商辦公寓的存量并不是很多，近兩年公寓供應(yīng)下滑嚴(yán)重。今年只有4個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，成交也快速下滑。 

目前深圳在售公寓項(xiàng)目74個(gè)，其中售價(jià)最高的為恒裕深圳灣項(xiàng)目，單價(jià)約15.3萬(wàn)/平方米，價(jià)格最低的為京基御景薈都，單價(jià)約2萬(wàn)/平方米。

商辦市場(chǎng)上，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增辦公面積達(dá)45.7萬(wàn)平方米。在大體量新供應(yīng)的刺激下深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率上行，到年中達(dá)到24.5%的空置率，較去年底上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和相對(duì)疲軟的新增需求，多數(shù)商辦寫(xiě)字樓業(yè)主積極調(diào)整定價(jià)策略，業(yè)主以更優(yōu)惠的價(jià)格和條款挽留鞏固即將到期的租戶，全市平均租金環(huán)比下降1.5%。

仲量聯(lián)行的報(bào)告也指出，今年二季度，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)增量需求表現(xiàn)較為疲弱，凈吸納量水平較一季度下再滑21.9%，僅新增8萬(wàn)平方米，以成本節(jié)約型需求為主。

存量需求中，面對(duì)經(jīng)營(yíng)成本壓力，企業(yè)租戶傾向于與業(yè)主達(dá)成續(xù)租協(xié)議，爭(zhēng)取有利的租金條件，以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)固定成本進(jìn)行合理化控制。新增需求增長(zhǎng)動(dòng)能不足，再加上供應(yīng)仍處于上升周期，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加劇。

而自今年2月6日深港全面通關(guān)后，港人北上到內(nèi)地再無(wú)限制，大量香港人蜂擁到深圳來(lái)消費(fèi)。據(jù)香港入境處統(tǒng)計(jì)，今年7月至8月中旬，港人北上人次超過(guò)720萬(wàn)，且香港人北上要遠(yuǎn)多于內(nèi)地客南下。

大批客流經(jīng)深港口岸流動(dòng)，帶動(dòng)了兩地資金、貿(mào)易等資源要素流動(dòng)的同時(shí)，也帶動(dòng)了港人來(lái)深置業(yè)的積極性。

中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，港人來(lái)深置業(yè)同比上漲超4倍，近4年來(lái)，香港人在大灣區(qū)所有城市的置業(yè)金額中，深圳遙遙領(lǐng)先。

此次向港澳居民放松非住宅類限購(gòu)，將吸引港澳居民資金投資或自用，從而加快商業(yè)類產(chǎn)品的去化。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，深圳的政策具有風(fēng)向標(biāo)意義，此次放寬也給后續(xù)商辦市場(chǎng)或類住宅市場(chǎng)政策放松釋放了積極的信號(hào)。