文｜實習(xí)記者 朱簞

作為較早出險的民營房企之一，中國奧園（03883.HK）的境內(nèi)債務(wù)整體展期有了新進展。

9月7日，界面新聞從相關(guān)知情人士處獲悉，奧園集團發(fā)行的“19奧園02”債券持有人在9月5日晚投票同意通過了本息展期方案，這只債券兌付期將展期3年。

“19奧園02”發(fā)行于2019年，發(fā)行規(guī)模15億元，期限4年，到期日為今年9月3日，票面利率6.6%。

在這只債券成功展期后，中國奧園目前存續(xù)的12只境內(nèi)公開債務(wù)產(chǎn)品全部通過了整體展期，展期年限都為3年，奧園也成為國內(nèi)少數(shù)幾家在公開債務(wù)市場沒有實質(zhì)違約的民營房企。

奧園目前存續(xù)的這12只境內(nèi)債總規(guī)模約116億元，全部展期后，將有助于減輕這家公司未來三年的債務(wù)壓力，能將更多的精力放在保交樓和恢復(fù)運營方面。

除了境內(nèi)債，奧園的整體境外債重組也在推進中。

今年7月，中國奧園披露境外債務(wù)重組方案，主要是以留債展期和降低負(fù)債的方式進行。根據(jù)重組方案，奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元的新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。

中國奧園目前存續(xù)的境外美元債還有10只，總規(guī)模約31.88億美元。

今年8月，這一債務(wù)重組方案已獲得了超過75%的債權(quán)人同意。若該方案完成，奧園的凈資產(chǎn)將增加不低于36億美元，明顯改善資產(chǎn)的狀態(tài)，加速公司股票復(fù)牌。

從2022年4月1日起，中國奧園股票在港交所開始停牌，至今已超過17個月，長時間停牌后也面臨著被港交所強制退市的風(fēng)險。

中國奧園近期也在積極爭取復(fù)牌，在境外債務(wù)重組方案得到大部分債權(quán)人的支持后，隨后又連續(xù)補發(fā)2021年全年、2022年中期、2022年全年三份業(yè)績報告，接近完成復(fù)牌指引。如今在正常發(fā)布2023年中期業(yè)績、完成境內(nèi)債重組后，中國奧園的復(fù)牌可能性增加。

“復(fù)牌應(yīng)當(dāng)沒問題，正在推進中。”接近奧園的人士告訴界面新聞。

中國奧園自2021年11月爆出經(jīng)營困境后，隨即啟動了全面?zhèn)鶆?wù)重組，并通過出售資產(chǎn)、項目戰(zhàn)略合作、引入戰(zhàn)略投資者等方式進行自救。

近期也有不少港股房企完成復(fù)牌，如中國恒大、世茂集團等，這兩家債務(wù)規(guī)模更大的房企也是在完成復(fù)牌指引后恢復(fù)了股票買賣，但復(fù)牌當(dāng)日股價均出現(xiàn)大跌。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，還有中國奧園、旭輝控股等十幾家港股內(nèi)地房企處于停牌狀態(tài)，其中有10家停牌超過18個月，若今年9月未復(fù)牌，則面臨退市危機。

對于債務(wù)重組與房企復(fù)牌的關(guān)系，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，債務(wù)重組是房企復(fù)牌的關(guān)鍵，只有債務(wù)重組取得明顯進展，并證明遵守相關(guān)上市規(guī)則，才能完成復(fù)牌指引動作。

以今年復(fù)牌的融創(chuàng)中國為例，在1月成功展期160億境內(nèi)債券，近百億美元的境外債重組方案也在6月獲得87%債權(quán)人支持，完成實質(zhì)性重組。融創(chuàng)中國在公布債務(wù)重組進展后，連續(xù)披露了2022年半年報及年報，達成復(fù)牌指引要求恢復(fù)上市。

近期，隨著多項房地產(chǎn)利好政策趕在“金九銀十”到來之前落地，熱點城市積極跟進落實。

政策利好也得到了資本市場反饋。9月6日，港股地產(chǎn)發(fā)展商板塊集體爆發(fā)，中國恒大漲幅82.86%、融創(chuàng)中國漲幅68.35%、碧桂園漲幅20.79%。此番地產(chǎn)股的上漲，與近期多項地產(chǎn)政策的出臺有著密切聯(lián)系，境外投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)市場和房企恢復(fù)正常經(jīng)營的信心有了一定提升，民營房企的銷售或?qū)⑹艿綆?/span>。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，在此背景下，民營房企融資環(huán)境有可能得到改善。

近日，證監(jiān)會發(fā)布信息，階段性收緊IPO節(jié)奏，對于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模，特別指出房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

這表明監(jiān)管部門對房地產(chǎn)上市公司再融資給予了更大力度的支持，有利于持續(xù)改善房企融資環(huán)境，對于經(jīng)營比較困難的A股上市房企再融資是利好。

目前，奧園正積極推進實施債務(wù)重組方案，并計劃在9月30日前實現(xiàn)復(fù)牌。除了債務(wù)重組和復(fù)牌之外，品牌折損、銷售不理想仍然是不小的挑戰(zhàn)。

2021年，奧園的銷售額為1210億元，到2022年跌至202億元。今年上半年，奧園合同銷售額約繼續(xù)下降至74.8億元，合同銷售面積約81.9萬平方米。

根據(jù)奧園中國8月底發(fā)布的2023年中期業(yè)績報告，公司上半年總營業(yè)額109.41億元，同比上升25.1%。股東應(yīng)占虧損約29.45億元，同比上升0.8%。資產(chǎn)總額約2218.21億元，負(fù)債總額約2423.53億元，已經(jīng)資不抵債。

截至上半年末，中國奧園的有息負(fù)債方面，銀行及其他借款以及優(yōu)先票據(jù)及債券合共為1088.72億元，其中將于一年內(nèi)到期的規(guī)模有1031億元。但奧園的銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額（包括受限制銀行存款）僅約69.37億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。

因此能將部分公開債務(wù)展期，確實很大程度上能緩解奧園接下來的債務(wù)兌付壓力。

目前中國奧園也不再追求擴張，內(nèi)部也在節(jié)約開支。今年上半年奧園的銷售及分銷開支總額約4.95億元、行政開支總額約8.83億元，分別同比下降28.0%、26.1%。

對于奧園來說，境內(nèi)債整體展期能獲得喘息之機，接下來還需要通過境外債重組、實現(xiàn)復(fù)牌，在復(fù)蘇之路上仍有許多挑戰(zhàn)。