界面新聞記者 | 王妤涵
深圳樓市“認(rèn)房不認(rèn)貸”自8月底落地執(zhí)行后，個別網(wǎng)紅盤熱度攀升、看房的人越來越多，成交量也有提升，但市場分化行情下，一些開發(fā)商為提高項(xiàng)目去化也絞盡了腦汁。
近日，位于深圳龍華區(qū)的住宅項(xiàng)目富基云瓏府推出“買一送一”的營銷活動，引發(fā)市場關(guān)注。
在這兩年的深圳樓市中，新盤促銷打折并非新鮮事，但與以往開發(fā)商的“買一套房子，送一個車位”，又或者是送loft公寓不同的是，該樓盤推出的是買一套云瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或深圳大鵬區(qū)的一套統(tǒng)建樓。
富基云瓏府去年12月開盤，備案均價(jià)約6.4萬/平方米，每套總價(jià)區(qū)間在710萬-1016萬/套，開盤時(shí)僅55批客戶入圍，開盤至今8個多月，只賣出去了不到30套，去化率在1成左右。
該項(xiàng)目去化不理想主要是因?yàn)闃潜P所處位置相對較偏，交通不便利，片區(qū)還沒通地鐵，周邊城市面貌相對老舊，再加上產(chǎn)品本身面積偏大、總價(jià)也較高，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這類非核心區(qū)的樓盤一般都不好賣。。
據(jù)云瓏府銷售人員介紹，此次促銷活動一共有2個方案：
第一個是購買深圳云瓏府項(xiàng)目123平的戶型，贈送東莞黃江云山湖鏡199平17%首付；購買云瓏府項(xiàng)目150平的戶型，贈送東莞黃江云山湖鏡項(xiàng)目214平20%首付。
第二個是購買云瓏府項(xiàng)目123平的戶型，贈送大鵬區(qū)云悅府69平統(tǒng)建住房一套；購買云瓏府150平的戶型，贈送大鵬云悅府84平統(tǒng)建住房一套。
如果兩個方案都不想要，項(xiàng)目會根據(jù)不同戶型給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，優(yōu)惠空間大約在8.47折到8.7折之間，折后單價(jià)約5.4萬-5.57萬/平米。
據(jù)查詢，云瓏府項(xiàng)目所贈送的兩處樓盤皆為其開發(fā)商富基集團(tuán)旗下項(xiàng)目。
富基集團(tuán)成立于2002年，雖已成立20余年，但在深圳房地產(chǎn)開發(fā)的知名度卻不高，在深圳羅湖、鹽田等區(qū)域的項(xiàng)目均屬于小體量社區(qū)或商業(yè)產(chǎn)品，操盤經(jīng)驗(yàn)較少。
其中，東莞的黃江云山湖鏡位于東莞黃江新城中心，一期在售為建面約99-160平的3-4房，單價(jià)大概在2.9-3.2萬/平（帶裝修），總價(jià)300+萬起。
而云瓏府活動所贈送的為該項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品，價(jià)格尚未公示，參考一期均價(jià)，總價(jià)在640萬左右。如果按東莞目前最低首付的比例20%來計(jì)算，首付在128萬左右，那么活動給出的優(yōu)惠在26萬左右。
而大鵬的云悅府因?yàn)槭墙y(tǒng)建樓，目前市價(jià)大概1.5萬/平，69平的戶型價(jià)格差不多在103萬左右，但統(tǒng)建樓主要用于居住功能，產(chǎn)權(quán)不明晰，而且項(xiàng)目還處于打地基狀態(tài)，具體交付時(shí)間尚未可知，存在很大的不確定性，賣這類房子也有一定風(fēng)險(xiǎn)。
對于富基云瓏府的營銷方式，深圳多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次活動多為營銷噱頭，如果能買得起大面積的戶型肯定不會差東莞那么一點(diǎn)首付，實(shí)際上可能都是給一些價(jià)格折扣或者返現(xiàn)。
在2015年深圳客大舉進(jìn)攻東莞樓市之后，受政策調(diào)控以及東莞房價(jià)逐年上漲等因素影響，深圳人在東莞買房的比重正逐年下降。
東莞住建局數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，曾經(jīng)吸收深圳大量購買力的東莞東南臨深片區(qū)，新建商品住宅庫存共8940套，在東莞六個片區(qū)中排名第一，臨深片區(qū)庫存持續(xù)積壓。
而在樂居年初發(fā)布的“深圳人2023年置業(yè)東莞的意愿”調(diào)查中顯示，71.27%的深圳受訪者表示2023年不會在東莞買房，只有12.54%的人表示會在東莞買房，可以看出目前深圳購房者對于在東莞置業(yè)的期待值仍保持較低水平。
再加上，購房者要準(zhǔn)備雙份資金去購買兩套房，在當(dāng)前市場環(huán)境下，對于購房者的壓力也很大，所以此次營銷活動的實(shí)際轉(zhuǎn)化力并不強(qiáng)。
房地產(chǎn)進(jìn)入新的調(diào)整周期后，從高速增長的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌鱿碌馁I房市場，房企花式賣房的本質(zhì)也反映了當(dāng)下購房者難找、銷售困難的現(xiàn)實(shí)情況。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，繼6-7月新房成交兩連漲后，8月深圳新房市場出現(xiàn)回落。全市網(wǎng)簽成交2199套一手住宅，環(huán)比下跌30%。全市新房成交除光明區(qū)環(huán)比上漲外，其余區(qū)域均為下跌。
截止8月底，深圳一手住宅庫存面積為464.8萬平方米，達(dá)到今年以來的最高點(diǎn)，去化周期再度拉長，超過15個月。
但隨著近期利好政策落地，深圳樓市也有了在9-12月提升的基礎(chǔ)，利好改善客群及深圳新市民，加速了購房者的決策期。
從整體地產(chǎn)行業(yè)來看，新政出臺后，以北京、上海兩個一線城市為首的房地產(chǎn)市場交易快速拉升，進(jìn)一步讓市場看到近期一系列政策的積極效應(yīng)和反饋。
對市場前景的看好，也帶來了股票市場的波動，9月6日，港股房地產(chǎn)板塊大漲，其中，億達(dá)中國、上坤地產(chǎn)、中國恒大、融創(chuàng)中國等領(lǐng)漲。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次一些出險(xiǎn)房企的股票漲幅不錯，說明部分投資者信心正在回來。相比過去幾次的地產(chǎn)股波動，此次大有不同，說明房地產(chǎn)市場正在步入新一輪復(fù)蘇和向好周期。