文｜實習(xí)記者 劉晨
在四大一線城市落地執(zhí)行“認房不認貸”后，作為二線重點城市的沈陽隨后也全面取消了樓市限制政策。
沈陽成為今年首個全面放開樓市限購、限售、落地執(zhí)行“認房不認貸”的省會城市，也成為這一輪樓市調(diào)控周期中對政策放松最徹底的重點市場。
9月4日晚間，遼寧省沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，其中提出的各項樓市支持政策，將給目前的沈陽房地產(chǎn)市場注入活力。
通知中顯示，沈陽將取消限制性購售政策，取消二環(huán)內(nèi)的限購政策，取消住房銷售限制年限；通知還提出，落地執(zhí)行認房不認貸。居民家庭名下在本市無住房的，購買商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。
今后，在沈陽購買首套房的最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。
除了最重要的限購、限貸、“認房不認貸”等政策外，沈陽還將提供公積金支持政策。這樣一套政策組合拳將在一定程度上緩和樓市下行的壓力。
作為首個全面放開購房政策的省會城市，沈陽這一舉措，不僅有利于進一步帶動購房者入市，而且對于其他省會城市未來的樓市政策走向，也有著借鑒和示范性意義。
從政策落地后的市場表現(xiàn)來看，沈陽一名房企人士告訴界面新聞，新政核心是能夠增強沈陽作為中心城市的虹吸效應(yīng)，在這個維度上會有一定效果。
“沈陽新政充分考慮到置換購房客戶，賣舊買新維度也給了政策支持?！鄙鲜龇科笕耸勘硎荆罱K新政究竟能產(chǎn)生多大的效應(yīng)，持久度如何，還有待觀察。
其實在一線城市全部“認房不認貸”后，沈陽市場就有了回暖跡象，“一方面是市場情緒被帶動，另外公司最近也做了促銷，疊加在一起，項目流速有一定提升?！?/span>
據(jù)該名房企人士介紹，在剛剛過去的這個周末，公司項目的流速是上個月的1.3-1.5倍，呈現(xiàn)回暖上升勢頭，“一部分前期觀望客戶也選擇了出手?！?/span>
在這位房企人士看來，如果新政出來市場反饋還不夠熱烈，沈陽會再補一個秋季房交會，政府給契稅補貼等支持。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，沈陽此前商貸首付比例已執(zhí)行首套20%、二套30%，本次沈陽官宣取消二環(huán)內(nèi)限購政策，對市場活躍度提升起到一定帶動效果。
對于購房者來說，全面寬松的金融、政策環(huán)境、更大的選擇余地和議價空間，意味著更有利的置業(yè)時機，居民購買房產(chǎn)的需求得到了極大的滿足。
此外，本次政策還提到降低商業(yè)性個人住房貸款、提供公積金支持、關(guān)注人才置業(yè)、發(fā)放購房補貼、二手房“帶押過戶”等舉措，均對提升市場預(yù)期具備一定作用。
此次沈陽全面放開限購，已是今年第二次進行放松，且這一次力度更大。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，今年3月份沈陽先對二環(huán)外取消了限購，如今再次對二環(huán)內(nèi)取消了限購。這說明，取消限購的力度加大，或者說，各地在限購方面，總體朝著全面取消的方向發(fā)展。這對于其他重點城市后續(xù)預(yù)測市區(qū)或中心城區(qū)限購政策的動向具有較大的啟發(fā)，也體現(xiàn)了沈陽在此類政策上持續(xù)優(yōu)化調(diào)整的導(dǎo)向。
2023年3月，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局發(fā)布《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，涉及科學(xué)安排土地供應(yīng)、調(diào)整首套房貸利率、支持公寓類非住宅去庫存等五條措施，一定程度上放松了限購政策。
嚴躍進還表示，這次沈陽還提及了稅費、補貼等方面的各項政策，其中明確對于高等學(xué)校和中等職業(yè)學(xué)校全日制在校生給予契稅補貼。這說明地方政府非常積極鼓勵各類購房需求，同時也是希望從購房的角度來穩(wěn)定高校學(xué)生資源和人才資源，具有非常好的效果。
沈陽全面放松政策的主要背景在于，今年以來沈陽房市庫存量較大，市場活躍度不足，新房、二手房價格均延續(xù)下跌態(tài)勢。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年1-8月沈陽新建住宅價格累計下跌0.3%，價格基本與上月持平；與之相對的是仍保持較大跌幅的二手住宅價格，二手住宅價格環(huán)比連續(xù)24個月下跌，1-8月累計下跌4.2%，市場情緒有待修復(fù)。
從房企銷售來看，萬科、華潤、保利和龍湖等頭部房企排名靠前。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，萬科以3205套的銷售量在沈陽排名第一，其次是華潤和保利，成交量分別是1909套、1751套。
目前，取消住房銷售限制年限的規(guī)定為沈陽二手房交易市場提供了更大空間，二手房房主能掛牌不再受限制，這在一定程度上有利于改善當(dāng)?shù)囟址渴袌龅牧鲃有?，讓房屋交易更加靈活。
公開數(shù)據(jù)顯示，2023年8月沈陽商品住宅成交面積45.5萬平方米，在低基數(shù)下，環(huán)比增長近六成，但同比下降6.9%。
從短期庫存量來看，2023年第36周（8.28-9.3）沈陽的商品住宅成交為16.02萬平方米，截止8月末，沈陽可售面積仍處高位，出清周期超過20個月。
時隔半年后，沈陽樓市再次釋放利好信號，意味著沈陽樓市全面松綁，這將在一定程度上促進房產(chǎn)流通、提升市場交易活躍。
綜合沈陽房地產(chǎn)市場政策歷次調(diào)整的效果來看，沈陽樓市隨后將進入了無限制時代，市場將起到充分的調(diào)節(jié)作用。
但考慮到當(dāng)前沈陽庫存仍維持高位，新房、二手房價格下跌預(yù)期仍在，本輪放松政策對市場的最終帶動效果，還有待觀察。