界面新聞記者 | 王婷婷
“確保完成全年新開業(yè)吾悅廣場20座、全年商業(yè)運營總收入110億元的目標(biāo)?！痹谌缙诮怀錾习肽瓿煽儐魏?，新城控股(601155.SH)董事長兼總裁王曉松明確了公司下半年在商業(yè)地產(chǎn)方面的運營目標(biāo)。
9月4日，王曉松在中期業(yè)績交流會上表示，公司下半年將繼續(xù)把握城市機遇，加快銷售回款，推進年內(nèi)目標(biāo)的達成。
王曉松還在業(yè)績會上表示，“相信隨著政策的持續(xù)出臺，公司能夠進一步穿越周期。”
自8月25日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)文件，明確要推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施后，四個一線城市和多個核心二線城市均已宣布跟進落地。
而且，包括降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率、調(diào)整首付款比例等政策也于近期有了新進展。8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
王曉松告訴界面新聞，相信隨著近期政策的持續(xù)落地，預(yù)計市場情況有望逐步改善。“下半年，公司將繼續(xù)把握城市機遇，住宅開發(fā)以銷定產(chǎn)，加快銷售回款，努力推進年內(nèi)各項經(jīng)營目標(biāo)的達成?！?/p>
依托“住宅+商業(yè)”的運作模式，新城控股在上半年樓市行情面臨壓力下仍實現(xiàn)了正向盈利，這在極為艱難的形勢下頗為不易。半年報數(shù)據(jù)顯示，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入417.68億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.79億元，扣非歸母凈利潤19.38億元。
此外，截至報告期末，新城控股還有已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積（含和聯(lián)營項目）2949萬平方米，可保障今后業(yè)績的穩(wěn)定釋放。
從銷售層面來看，上半年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約424億元，合同銷售面積約516.65萬平方米。根據(jù)中指研究院發(fā)布的榜單，新城控股上半年房地產(chǎn)合同銷售金額和面積在全國房地產(chǎn)企業(yè)中分別排名第18位和第10位。
這期間，新城控股聚焦“有回款的銷售”來保障現(xiàn)金流安全。截至報告期末，公司實現(xiàn)回款金額485億元，回款率達到114%，位于房地產(chǎn)行業(yè)前列。
這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已持續(xù)長達2年多時間，面對復(fù)雜的市場環(huán)境及外部挑戰(zhàn)，房企不再信奉過去的“規(guī)模為王”，而是不斷降杠桿并尋求新的出路和增長線。與大部分房企類似，新城控股在行業(yè)新周期中也決定發(fā)揮其商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢。
新城控股的商業(yè)板塊業(yè)務(wù)延續(xù)了穩(wěn)健發(fā)展勢頭，展現(xiàn)出較好的經(jīng)營韌性。2023年上半年，新城控股商業(yè)運營總收入實現(xiàn)52.01億元，同比增長10.24%，商管業(yè)務(wù)占公司整體業(yè)績比重逐步提高。
同時，商業(yè)板塊盈利能力也不斷增強。半年報數(shù)據(jù)顯示，新城控股上半年實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占公司營業(yè)收入的11.65%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業(yè)出租及管理毛利率達69.55%。
這也是王曉松認為公司下半年發(fā)展規(guī)劃是業(yè)務(wù)發(fā)展輕重并舉，但要著重發(fā)展經(jīng)營類業(yè)務(wù)的主要原因，即要力爭實現(xiàn)全年新開業(yè)吾悅廣場20座、全年商業(yè)運營總收入110億元的目標(biāo)。
今年前8月，新城控股新開業(yè)11座吾悅廣場。截至8月25日，新城控股已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達到151座。根據(jù)規(guī)劃，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達到206座，進駐全國143個城市。
今年以來，隨著商業(yè)復(fù)蘇按下“加速鍵”，新城控股憑借多措并舉提振消費活力，旗下的吾悅廣場銷售和客流也獲得持續(xù)向好。上半年，吾悅廣場商戶銷售收入為388億元，活躍用戶1358萬人。
不僅如此，吾悅廣場還為新城控股提供了更大的融資空間。今年前8月，以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資合計約110億元。
新城控股高級副總裁兼財務(wù)負責(zé)人管有冬在業(yè)績會上介紹，截至目前，公司已開業(yè)未融資的吾悅廣場還有約40座。
除吾悅廣場外，新城控股作為示范民營房企，現(xiàn)金流表現(xiàn)好、財務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，最近一年多不斷獲得增信支持，并成功完成多筆融資。
比如今年5月22日，新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券，用于償還公司于報告期內(nèi)到期本金為1億美元的境外美元債券。
在6月14日成功發(fā)行了票面利率5.65%的11億元公司債后，7月24日，新城控股又完成發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8.5億元，并再次獲得中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同日，新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。
得益于融資渠道暢通，新城控股也是為數(shù)不多的在公開市場未出現(xiàn)債務(wù)違約的民營房企之一。數(shù)據(jù)顯示，2023年全年新城控股到期境內(nèi)外公開市場債券為117億元，1-8月已如期償還債務(wù)97億元，年內(nèi)僅剩一筆債務(wù)待償還。
對于公司在年內(nèi)到期債務(wù)兌付安排，管有冬在今日的業(yè)績交流會上表示，公司年內(nèi)到期的公開市場債務(wù)約20億元，主要為以吾悅廣場為底層資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品，“公司將按計劃兌付相關(guān)債務(wù)?！?/p>
新城控股一年內(nèi)到期債務(wù)還有256.16億元，對于是否存在兌付壓力，王曉松回應(yīng)界面新聞稱，公司將繼續(xù)提升經(jīng)營能力，堅守底線思維，提升資金使用效率，降低財務(wù)杠桿，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，追求高質(zhì)量回籠資金，保持良好的流動性，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益。
目前來看，新政后市場效應(yīng)正積極顯現(xiàn)，購房者的信心被明顯帶動起來，多個項目獲得不銷售。若態(tài)勢長期延續(xù)，將有利于房企的銷售資金快速回籠，企業(yè)的經(jīng)營狀況也能有一定改善。