房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，“盈利雙增”越來越成為房企難以企及的高度，增收不增利反而變成常態(tài)。
從目前已公布2023年上半年中期業(yè)績(jī)的上市房企表現(xiàn)來看，利潤(rùn)下滑甚至虧損的不在少數(shù)。據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在近期發(fā)布業(yè)績(jī)的近百家A股及港股房企中，有超過六成的房企出現(xiàn)虧損，虧損總額范圍從十億元到百億元不等，這其中也包括部分央國(guó)企。
但也有些企業(yè)在艱難的市場(chǎng)環(huán)境下經(jīng)營(yíng)面依然有改善，同時(shí)通過商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提升，保證了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和債務(wù)安全。
大悅城控股（000031.SZ）近日交出的中期成績(jī)就有一定提升。截至報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.11億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.4億元，對(duì)比2022年全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。
在今年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)深度調(diào)整之勢(shì)的大背景下，市場(chǎng)預(yù)期被改變，大悅城控股上半年能夠重新盈利，實(shí)屬不易。
這源于大悅城控股“持有+銷售”的雙輪業(yè)務(wù)模式，助力其穩(wěn)健發(fā)展。
銷售業(yè)務(wù)依然是大悅城控股的主要收入來源。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，受結(jié)算周期變動(dòng)影響，期內(nèi)錄得銷售型業(yè)務(wù)收入104.89億元，毛利率16.20%。
在投資方面，大悅城控股上半年在嚴(yán)格執(zhí)行投資標(biāo)準(zhǔn)下共獲取2宗地塊，土地面積5萬平方米，計(jì)容建筑面積12萬平方米，土地款總額19億元，平均樓面價(jià)為15,988元/平方米，平均溢價(jià)率為3.2%。
截至今年上半年末，大悅城控股的土地儲(chǔ)備主要分布于京津冀、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈，土地儲(chǔ)備可售貨值約1666億元（不含一級(jí)開發(fā)舊改等土儲(chǔ)項(xiàng)目）。
在房企普遍面融資難和債務(wù)壓力之際，大悅城控股展現(xiàn)出了財(cái)務(wù)安全底色。上半年，大悅城控股繼續(xù)加強(qiáng)資金集中管理、提升資金使用效率，同時(shí)通過各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，在國(guó)家建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的行業(yè)環(huán)境下保障了公司現(xiàn)金流安全。
今年上半年，大悅城控股新增借款平均成本3.92%；上半年綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。在融資端，大悅城控股擁有較通暢的渠道，報(bào)告期內(nèi)公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計(jì)30億元，合理安排負(fù)債期限比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
良好的財(cái)務(wù)狀況，保證了大悅城控股在地產(chǎn)銷售方面的業(yè)績(jī)，同時(shí)也為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提升打下基礎(chǔ)。
今年上半年，大悅城實(shí)現(xiàn)銷售型業(yè)務(wù)全口徑簽約256億元，簽約面積123萬平方米，同比上升16%；全口徑結(jié)算金額310億元，結(jié)算面積138萬平方米，已售未結(jié)算的合同面積289萬平方米。
較之銷售型業(yè)務(wù)，大悅城的持有型業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)漸顯，這期間表現(xiàn)可謂亮眼。
今年以來，隨著消費(fèi)市場(chǎng)逐步恢復(fù)，大悅城控股上半年在投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)方面實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.01億元，同比增長(zhǎng)34.73%；毛利率62.90%，同比上升12.99個(gè)百分點(diǎn)。
以購(gòu)物中心為例，2023年上半年，大悅城控股購(gòu)物中心銷售額錄得157.8億元，同比增長(zhǎng)30%；客流量1.39億人次，同比增長(zhǎng)55%，平均出租率90%。
相對(duì)出色的成績(jī)背后，離不開大悅城控股對(duì)市場(chǎng)的敏銳嗅覺、對(duì)流行的精準(zhǔn)把握以及對(duì)營(yíng)銷的創(chuàng)新突破。據(jù)了解，今年上半年，公司不斷加大改革創(chuàng)新力度、升維商業(yè)生態(tài)模式，在煥新消費(fèi)體驗(yàn)、強(qiáng)化品牌活力等方面均得到提升。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年內(nèi)，大悅城控股就引入超400家全國(guó)、區(qū)域及城市的首店、旗艦店、定制店，令公司整體品牌能級(jí)能夠加速提質(zhì)，在差異化、特色化上進(jìn)一步形成自己的優(yōu)勢(shì)。
在這期間，北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯均相繼實(shí)現(xiàn)開業(yè)。下半年，大悅城控股還將有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，其商業(yè)版圖會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
大悅城在半年報(bào)中稱，公司聚焦重點(diǎn)區(qū)域、深耕核心城市，商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局共45個(gè)。其中，包括重資產(chǎn)項(xiàng)目30個(gè)以及輕資產(chǎn)項(xiàng)目15個(gè)，“輕重并舉戰(zhàn)略取得了實(shí)質(zhì)進(jìn)展?！?/span>
具體而言，截至報(bào)告期末，公司在營(yíng)項(xiàng)目32個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積346萬平方米；其中包括20個(gè)大悅城購(gòu)物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積293萬平方米，1個(gè)大悅匯（輕資產(chǎn)），商業(yè)面積6萬平方米。此外，還有在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）13個(gè)，商業(yè)面積約148萬平方米。
除此之外，大悅城控股在寫字樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店及長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域的表現(xiàn)也具可圈可點(diǎn)之處。
據(jù)香港上市平臺(tái)大悅城地產(chǎn)(00207.HK)近日披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年寫字樓實(shí)現(xiàn)租金收入約2.73億元，同比增長(zhǎng)16.2%。這在今年整體寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)不振的情況下，不少寫字樓的租金和出租率均面臨承壓，大悅城寫字樓業(yè)務(wù)的韌性在此顯現(xiàn)。
大悅城控股表示，公司通過強(qiáng)化市場(chǎng)研判，持續(xù)優(yōu)化3C運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系和信息化建設(shè)，著力提升客戶服務(wù)品質(zhì)以及提高資產(chǎn)管理效能，最終錄得寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體出租率為90.7%。
憑借其產(chǎn)業(yè)資源和管理經(jīng)驗(yàn)，大悅城控股還通過管理輸出方式實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模的擴(kuò)展。截至報(bào)告期末，公司持有匯京雙子座、中糖大廈、大興達(dá)瑞興、天津津投廣場(chǎng)等管理輸出項(xiàng)目。
今年上半年，大悅城控股的物業(yè)管理也有明顯提升，已進(jìn)駐31個(gè)城市，在管項(xiàng)目118個(gè)。管理服務(wù)的類型涵蓋住宅、商業(yè)、超甲及甲級(jí)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)業(yè)態(tài)；合同管理面積約2403萬平方米，在管面積近1898萬平方米，較去年年末增長(zhǎng)約2.7%。
不得不提的還有酒店和長(zhǎng)租公寓。其中，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)平均出租率保持在95%以上。
2023年上半年，全國(guó)旅游市場(chǎng)復(fù)蘇，商旅出行需求得到集中釋放，大悅城控股把握住行業(yè)契機(jī)，酒店業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)均超預(yù)算和歷史同期，收益表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)均值。
作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，大悅城控股在商業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)歷了十余年發(fā)展，并逐步在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)版圖中有了自己的一席之地，且越來越扮演著一個(gè)更重要的角色。
尤其是在城市更新領(lǐng)域，大悅城控股作為較早的入局者，憑借其資源優(yōu)勢(shì)和運(yùn)營(yíng)能力走出了獨(dú)立模式，并做出不少標(biāo)桿項(xiàng)目，如上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城等存量改造項(xiàng)目均是行業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)認(rèn)可度高的案例。