界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
面臨階段性流動(dòng)壓力的頭部房企碧桂園（02007.HK）如期交出了中期成績單。
8月30日晚間，碧桂園發(fā)布的中期業(yè)績報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約2263億元，同比上升39.4%。其中物業(yè)銷售占據(jù)公司營收的絕大部分，占比為97.6%，此外還有2.4%來自科技建筑及其他分部。
今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約1288億元，權(quán)益合同銷售面積約1646萬平方米。這期間，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售回款約1185億元，回款率為92%。
上半年，碧桂園已簽約或已摘牌的內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3103個(gè)，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源約7802億元，均衡布局于各能級市場，可支撐未來發(fā)展需求。
從城市布局來看，2023年上半年，在碧桂園所布局的城市中，62%的城市銷售市占率超2%，35%的城市市占率超5%，15%的城市市占率超10%。
不過，市場下行、銷售業(yè)績承壓致盈利受損依然是絕大多數(shù)房企無法回避的問題。
從目前已發(fā)布今年上半年中期業(yè)績的上市房企表現(xiàn)來看，利潤下滑甚至虧損的不在少數(shù)。據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近期發(fā)布業(yè)績的近百家A股及港股房企中，有超過六成的房企均出現(xiàn)了虧損，虧損總額范圍從十億元到百億元不等，也包括部分央國企。
碧桂園亦不例外，上半年也面臨盈利下滑的考驗(yàn)。如此前公告所示，上半年凈利潤錄得虧損。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園毛虧242.63億元，公司股東應(yīng)占虧損為453.5億元。
對于虧損原因，碧桂園在公告中提到，主要是對存貨減值計(jì)提，這部分占到約403.38億元，受宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況疊加影響，計(jì)提金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失 億元66.62億元，以及因外匯波動(dòng)帶來的約30.38億元凈匯兌損失。
碧桂園還表示，為保交付、保運(yùn)營，公司對部分資產(chǎn)做了一些量價(jià)平衡的安排，加之前期低毛利項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算周期，以及對物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加，對期內(nèi)毛利及利潤構(gòu)成了顯著壓力。
在保運(yùn)營方面，碧桂園上半年也取得了一些成效，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額依然保持正向。凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，意味著企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中流入現(xiàn)金大于流出現(xiàn)金，表明企業(yè)自身造血功能較好、獲取現(xiàn)金流能力突出、應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)能力相對更強(qiáng)。這也為碧桂園接下來應(yīng)對債務(wù)壓力提供了一些支撐。
碧桂園稱，由于采取了較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控措施，公司目前凈資產(chǎn)仍充足。截至2023年6月30日，碧桂園總資產(chǎn)約1.62萬億元，凈資產(chǎn)2544億元，資產(chǎn)可覆蓋所有債務(wù)。
此外這幾年主動(dòng)降杠桿后，碧桂園總借貸較去年末也下降了4.9%至2579億元，凈借貸比率僅50.1%，繼續(xù)在行業(yè)較低水平。
截至上半年末，碧桂園持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物為1011.15億元，受限制現(xiàn)金為294.54億元，能基本覆蓋對于接下來的保交付任務(wù)。
截至上半年末，碧桂園的合同負(fù)債余額達(dá)6035億元。在房地產(chǎn)行業(yè)，這類負(fù)債其實(shí)是預(yù)收樓款，只要房屋正常交付就可以結(jié)轉(zhuǎn)為收入，不需要?jiǎng)佑矛F(xiàn)金去償還。合同負(fù)債占比高，也說明公司未來的收入有保障，但前提是完成保交樓任務(wù)。
考慮到目前遇到的階段性流動(dòng)性問題，碧桂園也需要繼續(xù)在保交樓方面發(fā)力，待房屋正常交付就可結(jié)轉(zhuǎn)為收入。
2022年，碧桂園連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司調(diào)動(dòng)一切可調(diào)動(dòng)的資源，已實(shí)現(xiàn)全國255個(gè)城市1384批次的交付，房屋數(shù)量總和近70萬套。今年全年的交付計(jì)劃不變，碧桂園表示依然要達(dá)到70萬套的總交付量。
中期報(bào)告顯示，2023年上半年，碧桂園連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司累計(jì)完成28個(gè)省份214個(gè)城市超4000棟房屋的交付，交付總量近27.8萬套，下半年的交房任務(wù)為40多萬套。
截至目前，碧桂園的交付量在整個(gè)行業(yè)里仍然居于首位。據(jù)中指研究院此前發(fā)布的《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)交付規(guī)模排行榜》顯示，2023上半年，有4家企業(yè)交付套數(shù)超十萬套，其中碧桂園位居榜首，接近第二、三、四名交付量的總和。
根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測算，截至目前碧桂園未交付房源仍有約90萬套。除去下半年的交房任務(wù)40多萬套，剩余的四五十萬套將在未來2-3年內(nèi)完成?！拔磥?，隨著項(xiàng)目逐步交付，監(jiān)管資金亦將解凍釋放，企業(yè)資源錯(cuò)配的情況將在后期得到緩解。”
碧桂園當(dāng)務(wù)之急是希望將于今年9月2日到期的“16碧園05”債券展期計(jì)劃進(jìn)展順利，避免違約事件發(fā)生。該筆債券本金余額為39.04億元。
近日，碧桂園又對“16碧園05”發(fā)起了第二次債券持有人會(huì)議，并提出《關(guān)于增加40個(gè)自然日寬限期的議案》，提請債券持有人同意對將于9月2日到期的“16碧園05”的本金和/或利息，給予公司40個(gè)自然日期限的寬限期。
碧桂園方面表示，在綜合對經(jīng)營業(yè)績、成本控制措施以及營運(yùn)產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流入后，公司將能夠履行自2023年6月30日起十二個(gè)月內(nèi)到期的財(cái)務(wù)義務(wù)。
為緩解流動(dòng)壓力，碧桂園最近還出售了廣州亞運(yùn)城26.67%股權(quán)，獲得12.9億元的現(xiàn)金流。
碧桂園稱，正在盤活業(yè)績較差的資產(chǎn)，包括酒店、辦公樓及商鋪，并在需要時(shí)考慮處置其在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資，以產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流入。
這一輪市場調(diào)整的深度和持續(xù)度超出碧桂園預(yù)期，公司也因此面臨壓力。但近期房地產(chǎn)政策利好不斷，供需兩側(cè)都在發(fā)力，自7月24日政治局會(huì)議為房地產(chǎn)政策定調(diào)后，一二線城市都開始松綁樓市政策。
8月30日，廣深已先后明確落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這將對全國性的樓市寬松政策起到示范性作用，隨著政策持續(xù)發(fā)力，市場也有望盡快筑底回升。
碧桂園也表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，公司依然會(huì)拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。