文|滿投財經(jīng)
根據(jù)港交所信息披露，深業(yè)物業(yè)于8月24日向港交所遞交了招股說明書，擬在香港主板上市，中金公司、建銀國際和中信證券為聯(lián)席保薦人，這是公司繼2023年2月24日申請失效后，再一次嘗試登陸港股市場。
招股書顯示，深業(yè)物業(yè)成立于1985年，是深圳控股（00604.HK）的全資子公司，作為全國知名的全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務提供商，在深圳創(chuàng)立30年來深耕大灣區(qū)，致力于城市及產(chǎn)業(yè)園、住宅業(yè)務物業(yè)管理和商業(yè)物業(yè)聯(lián)營及管理等服務。
根據(jù)克爾瑞物管及物研協(xié)報告，深業(yè)物業(yè)在2022年中國國有物業(yè)服務提供商綜合實力榜單中位居第七名，在2023年中國國有物業(yè)服務企業(yè)綜合實力百強榜單中位居第六名，是國有企業(yè)物業(yè)服務體系中的佼佼者。深業(yè)物業(yè)的財務數(shù)據(jù)如何？沖擊上市能否成功？以下是對其招股書的解析。
01、對接式經(jīng)營，服務主體廣泛
公司的業(yè)務分為城市及產(chǎn)業(yè)園服務、住宅業(yè)務管理服務和商業(yè)物業(yè)聯(lián)營及管理服務。其中城市及產(chǎn)業(yè)園服務為公司的主要收入項目，2022年占收入比重達到43.5%。整體來看，公司各項業(yè)務收入占比較為均衡，并未出現(xiàn)過于依賴某項營收的情況。
從具體業(yè)務來看，城市及產(chǎn)業(yè)園服務主要為當?shù)卣?、公共機構、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和業(yè)務開發(fā)商等提供市政基礎設施服務、公共設施管理服務及產(chǎn)業(yè)園服務。截至2023年6月30日，公司合共管理256個城市及產(chǎn)業(yè)園項目，在管建筑面積達到42百萬平方米的水平，占總在管面積的58.5%；
而住宅物業(yè)管理服務主要為業(yè)主、住戶及物業(yè)開發(fā)商等提供物業(yè)管理、非業(yè)主增值及社區(qū)增值等服務，推出了“深享居”服務系列。截至2023年6月30日，公司合共管理162個在管住宅物業(yè)項目，在管面積達到26.4百萬平方米，占總在管面積36.8%。
商業(yè)物業(yè)運營管理服務為企業(yè)、住戶、物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及租戶等提供商業(yè)運營、業(yè)務管理及增值等服務，為此公司創(chuàng)立了“深享商”服務系列，制定“深業(yè)商管”專門為大型商業(yè)綜合體等商業(yè)物業(yè)提供服務。截至2023年6月30日，公司合共管理62個商業(yè)物業(yè)項目，在管建筑面積達到3.4百萬平方米，占總在管建筑面積4.7%。
五大服務系列、深業(yè)商管及深業(yè)技術支持等共同打造豐富的品牌組合，聯(lián)合優(yōu)質的服務加快了深業(yè)物業(yè)的市場擴張。此外，公司的國有化背景及廣泛運用數(shù)字化管理等加持為業(yè)務的管理和建筑項目的增長奠定基礎。
截至2023年6月30日，公司的業(yè)務管理項目保留率為96.8%，2020年至2022年一直維持在90%以上的高位，說明客戶的信賴度較高。同期，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積為75.6百萬平方米、在管項目總數(shù)為480個，總在管建筑面積為71.8百萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份，其中大灣區(qū)的表現(xiàn)最為亮眼，總在管建筑面積達到49.5百萬平方米，占總在管建筑面積的68.9%。
總的來說，深業(yè)物業(yè)的業(yè)務拓展進程較為順利，對接式經(jīng)營的效果俱佳，客戶群體的擴大也有跡可循。那么，公司的業(yè)績表現(xiàn)如何呢？
02、在管建筑面積不斷擴大，營收持續(xù)增加
深業(yè)物業(yè)2020年至2022年的綜合收入為18.38億元、21.52億元及23.48億元，呈增長趨勢；2023年上半年收入達到12.84億元，相較于2022年同期增長16.42%。據(jù)招股書披露，這與簽約建筑面積和在管建筑面積的雙增息息相關。
2020年至2023年6月30日，深業(yè)物業(yè)的簽約建筑面積分別為47.1百萬平方米、61.2百萬平方米、71.9百萬平方米及75.6百萬平方米；同期，在管建筑的面積分別為46.6百萬平方米、58.7百萬平方米、68.5百萬平方米及71.8百萬平方米。
按區(qū)域劃分，大灣區(qū)是主要的收入來源，2020年至2022年，大灣區(qū)的收入分別是4.15億元、5.87億元和7.23億元，占比為64.6%、68.5%及70.9%。較高的區(qū)域集中度或成為公司進一步擴張的限制，這也是公司在風險提示中指出的“集中度較高”的問題。
按業(yè)務劃分，2020年至2022年，城市及產(chǎn)業(yè)園服務收入分別是6.25億元、8.57億元和10.2億元，2023年前六個月的收入為5.8億元，較2022年同期增長21.9%；同一年份區(qū)間里，商業(yè)物業(yè)聯(lián)營及管理服務的收入為4.81億元、5.1億元和5.62億元，2023年6月底更是達到了3.03億元的水平。
其中截至2023年6月30日的城市及產(chǎn)業(yè)服務的在管建筑面積為42百萬平方米，相較于2022年同期的16.4百萬平方米而言實現(xiàn)了翻倍增長，是業(yè)務板塊收入增長的重要原因。
按開發(fā)商類型劃分，獨立第三方開發(fā)商占據(jù)總收入近六成，2020年至2022獨立第三方業(yè)務開發(fā)商的收入分別為10.4億元、12.6億元及13.7億元，占比分別為56.5%、58.7%、及58.5%，截至2023年中期收入為7.69億元，占比為59.9%，與2022年同期的6.5億元相比增長18.3%。
其中獨立第三方開發(fā)商的在管建筑面積增長明顯，從2020年的4.66千萬平方米增長至2022年的6.85千萬平方米，2023年僅過去一半的時間便達到7.18千萬平米，這是該板塊收入實現(xiàn)增長的重要基點。
03、盈利能力低于行業(yè)平均，員工費用支出占比高
盈利方面，2020年至2023年6月30日，深業(yè)物業(yè)的經(jīng)營利潤為1.45億元、1.02億元、1.41億元及1億元；同期的凈利潤為1.05億元、0.75億元、1.21億元萬元及0.83億元，其中2023年上半年實現(xiàn)同比增長37.5%，年復合增長率為7.32%。
從毛利率來看，2020年至2023年6月30日的毛利分別為2.78億元、2.8億元、3.38億元及2.02億元，年復合增長率為10.24%，毛利處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)；同期的毛利率分別為15.1%、13%、14.4%及15.8%；同期的凈利率分別為5.7%、3.46%、5.14%及6.46%，其中2023年上半年實現(xiàn)同比增長37.4%。
對比行業(yè)平均水平來看，根據(jù)光大證券統(tǒng)計，2022年國內物業(yè)管理企業(yè)的平均毛利率水平在20%左右，受政策影響近年來有所下滑。深業(yè)物業(yè)15%左右的毛利率水平是低于行業(yè)平均水準的。從凈利率角度來看，盡管公司當前凈利率水平與行業(yè)整體水平相近，但考慮到公司的國資背景，其歸母凈利潤水平同樣難以令人滿意。
從費用端來看，2020年至2022年，深業(yè)物業(yè)的行政開支分別為1498萬元、1894萬元和2226萬元，2023年6月30日的行政開支為1061萬元，同比增長2.15%；其中員工福利開支均在75%以上。據(jù)招股書披露，員工福利水平處于高位是因為公司的業(yè)務擴張、管理業(yè)務數(shù)量及建筑面積增加導致雇員數(shù)目以及平均工資水平的雙增。
觀察負債情況可知，截至2023年6月末，公司賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為6.26億元，貿易及應收為7.17億元，流動資產(chǎn)共計13.9億元，流動負債為10.43億元，賬面凈資產(chǎn)為8.85億，未出現(xiàn)嚴重的負債情況。
04、背靠深圳國資委，行業(yè)前景預期較好
從股東結構來看，深圳物業(yè)在上市前國資委通過全資子公司深業(yè)（集團）持股63.19%的深圳控股（00604.HK）進行間接控制，其中南方地產(chǎn)持股49.47%、泰然集團持股29.55%、泰然物流持股13.6%、深業(yè)置業(yè)持股13.6%、農科集團持股3.19%。公司背靠國資委，有著雄厚的國企背景，對于未來發(fā)展規(guī)劃有一定的好處。
關于公司未來的規(guī)劃，拆解招股書可知，如若此次上市成功，募集資金將用于進行戰(zhàn)略投資及收購，與選定企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟、優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務平臺及購買新設備、增強商業(yè)運營服務影響力及營運資金和一般公司用途。
從行業(yè)前景來看，中國物業(yè)服務市場在過去幾年業(yè)績實現(xiàn)增長，依招股書披露，根據(jù)國家統(tǒng)計局和弗若斯沙利文的資料顯示，2018年至2022年，中國全態(tài)業(yè)務管理、商業(yè)運營及城市服務市場總收入從5671億元增長至8701億元，年復合增長率為11.3%。
隨著房地產(chǎn)市場、購物中心運營服務市場及城市服務市場進一步的發(fā)展，預計全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務市場的總收入將持續(xù)增長。2027年，預計總收入將達到13106億元，2022年至2027年的復合增長率為8.5%。
