文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

作為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企之一，美的置業(yè)上半年仍保持了盈利。

8月29日晚間，美的置業(yè)發(fā)布的2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入363.35億元，同比上升14.8%，毛利潤(rùn)47.92億元，毛利率為13.2%，凈利潤(rùn)17.5億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)8.56億元。

今年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額406億元，進(jìn)入行業(yè)前二十強(qiáng)，合約銷售面積321萬(wàn)平方米，合約銷售面積均價(jià)增長(zhǎng)3%至12653元/平米。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和公司應(yīng)對(duì)策略，美的置業(yè)董事會(huì)主席郝恒樂(lè)在8月30日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)是放緩的態(tài)勢(shì)和趨勢(shì)，公司也在持續(xù)性降杠桿，并提升安全度。只有公司是安全的、健康的，才能分享未來(lái)調(diào)整機(jī)會(huì)過(guò)后的行業(yè)紅利。

郝恒樂(lè)還提到，美的置業(yè)接下來(lái)會(huì)保交付，甚至提前交付，讓客戶有足夠信心購(gòu)買公司的房子；同時(shí)也要保信用，信用是公司的底線，任何方面出問(wèn)題，信用都不能出問(wèn)題。無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回流還是新增融資，一定要在保信用的前提下得到保障。同時(shí)還有大股東（何享健家族旗下的美的控股）對(duì)公司一直以來(lái)持續(xù)的賦能，這也是美的置業(yè)的底氣。

今年上半年，美的置業(yè)重啟公開市場(chǎng)拿地，在廣州、佛山、長(zhǎng)沙等城市新增土地儲(chǔ)備約47萬(wàn)平方米，權(quán)益貨值約38億元。

截至上半年末，美的置業(yè)的土儲(chǔ)總建筑面積約3426萬(wàn)平方米，涉及331個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其中通過(guò)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與的項(xiàng)目有98個(gè)。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)變化，美的置業(yè)開始退出部分三四線城市，堅(jiān)持在一二線核心城市布局。上半年，美的置業(yè)土儲(chǔ)面積權(quán)益比提升至72%，較期初上升3%，其中二線及以上城市的土儲(chǔ)占比67%，同時(shí)退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值3.8億元。

在民營(yíng)房企整體融資未得到根本改善的情況下，美的置業(yè)的融資渠道相對(duì)通暢，上半年還實(shí)現(xiàn)融資額的正增長(zhǎng)。

作為“第二支箭”首批支持的民營(yíng)房企，美的置業(yè)去年12月成功獲批150億中票額度。今年4月發(fā)行12億中票，是首家獲得中債信用增進(jìn)、交通銀行和中信證券三大機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）的民營(yíng)房企。8月再次發(fā)行了9.2億元中期票據(jù)。

在債務(wù)兌付方面，美的置業(yè)沒(méi)有美元債，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為124億元，月均還債約10.31億元。2023年到期公司債券共計(jì)51.44億元。截止2023年8月，已如期兌付43.04億元，剩余8.40億元將在9月到期兌付，美的置業(yè)表示公司已經(jīng)儲(chǔ)備好資金支付。

整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至上半年末的有息負(fù)債總額是438億元，同比下降10%；其中，銀行借款和債券融資合計(jì)占比82%；一年內(nèi)到期融資余額期限占比28%，與年初持平。

截至報(bào)告期末，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量238億元，能覆蓋一年內(nèi)到期的債務(wù)兌付。

同時(shí)還有銀行授信額度1517億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度1118億元，公司加權(quán)平均融資成本為4.68%；另外，公司凈負(fù)債率下降至39.8%，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.49，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.9%，保持在“綠檔”水平。

在交付方面，2023年上半年，美的置業(yè)提前和如期交付超4萬(wàn)套新房，覆蓋38個(gè)城市，77個(gè)項(xiàng)目，下半年預(yù)計(jì)交付5萬(wàn)套。

面對(duì)目前景氣度較弱的地產(chǎn)市場(chǎng)，美的置業(yè)仍然保持信心。美的置業(yè)董事會(huì)主席郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，公司目前的存量項(xiàng)目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場(chǎng)份額。公司當(dāng)下要加快銷售去化和銷售回款，做儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，加快對(duì)滯重庫(kù)存的去化。

美的置業(yè)下一步的買地策略是優(yōu)中選優(yōu)，按照公司底線以及存銷結(jié)構(gòu)作常態(tài)化的增補(bǔ)。

郝恒樂(lè)指出，“到今天為止，公司大量的低量級(jí)城市的結(jié)構(gòu)已經(jīng)比較少了，70%都在比較強(qiáng)的城市，接下來(lái)通過(guò)不斷作減法，聚焦自己資源、能力、管理等，能夠輻射到周轉(zhuǎn)相對(duì)快，便于管理的地方，公司會(huì)更加健康安全，回報(bào)率會(huì)更加好。

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下民營(yíng)企業(yè)承受的壓力問(wèn)題，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈認(rèn)為，行業(yè)供給側(cè)改革對(duì)于過(guò)去杠桿高、過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)是一個(gè)淘汰，國(guó)家會(huì)給予更加明確的支持信號(hào)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)會(huì)作差異化的調(diào)整。

在融資方面，林戈表示公司在堅(jiān)持做24個(gè)月的流動(dòng)性預(yù)警，“我們?nèi)匀环浅Ｖ?jǐn)慎地對(duì)待行業(yè)，它的存量太大，我們?nèi)匀皇侨缏谋”膽?yīng)對(duì)行業(yè)變化。”

雖然面臨著眾多不確定的因素，但郝恒樂(lè)認(rèn)為美的置業(yè)有底氣應(yīng)對(duì)行業(yè)困境，“我們堅(jiān)持做得足夠優(yōu)秀，資產(chǎn)負(fù)債表做得足夠好，還款足夠有保障，不管是民營(yíng)企業(yè)還是國(guó)營(yíng)企業(yè)，在新增的融資方面不會(huì)有太大問(wèn)題。”

針對(duì)市場(chǎng)層面的銷售價(jià)格問(wèn)題，郝恒樂(lè)表示，主流的民營(yíng)企業(yè)還是守住持銷項(xiàng)目的價(jià)格，個(gè)別的尾盤，結(jié)構(gòu)不好的業(yè)態(tài)會(huì)作一盤一策。從國(guó)央企、民企、債務(wù)違約企業(yè)三股力量來(lái)說(shuō)，行業(yè)現(xiàn)在對(duì)價(jià)格還是以守價(jià)、穩(wěn)價(jià)為主。”