界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“上半年拿了接近1300億的貨值，能滿足我們銷售計(jì)劃的需要，下半年依然會(huì)根據(jù)市場(chǎng)去拿地，全年新增2000億左右貨值應(yīng)該能實(shí)現(xiàn)?！?/p>
在8月29日下午的投資者電話會(huì)議上，建發(fā)國(guó)際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國(guó)對(duì)投資人如此表示，并指出，從整體流動(dòng)性和安全情況考慮，建發(fā)接下來(lái)的拿地策略是聚焦于公司擅長(zhǎng)的區(qū)域，較高能級(jí)城市也會(huì)作為拿地重點(diǎn)，此外也關(guān)注核心區(qū)域核心地段的地塊。
作為行業(yè)“新貴”房企建發(fā)房產(chǎn)的港股上市平臺(tái)，建發(fā)國(guó)際（01908.HK）近日交出的中期成績(jī)單令人羨慕，增速不斷加快。截至今年6月30日，公司實(shí)現(xiàn)收入243.59億元，同比增43.7%；毛利37.14億元，同比增45.6%，歸屬股東凈利潤(rùn)12.84億元，同比增52.5%。
建發(fā)國(guó)際的絕大部分收入來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)分部，共計(jì)227.43億元，占公司總收入的比重達(dá)93%，較去年同期增加71.37億元，增長(zhǎng)約45.7%。這期間，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)交付物業(yè)總建筑面積為180萬(wàn)平方米，較2022年同期增加106萬(wàn)平方米。
分城市來(lái)看，廣西南寧一躍成為對(duì)其營(yíng)收貢獻(xiàn)最大的城市，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額43.25億元。而建發(fā)集團(tuán)大本營(yíng)廈門(mén)則排名第二，貢獻(xiàn)收入34.66億元。再往后便是成都、蘇州、漳州、泉州、龍巖、重慶等。
今年上半年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約941億元，同比增長(zhǎng)約43%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額747億元，同比增長(zhǎng)約56%，銷售權(quán)益比例約79%。
按城市歸屬于股東的合同銷售金額來(lái)看，上海市場(chǎng)為第一名，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額122.6億元；此外，蘇州、廈門(mén)、北京和成都緊隨其后，分別實(shí)現(xiàn)85.19億元、73.78億元、51.4億元和50.99億元。
截至2023年6月30日，建發(fā)國(guó)際連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金回款合計(jì)約為979億元，回款比例約104%，繼續(xù)保持高位。
除物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)期內(nèi)也實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)收入16.15億元，較去年同期增加了2.72億元。建發(fā)國(guó)際在半年報(bào)中指出，增加主要由于物業(yè)管理服務(wù)收入的增長(zhǎng)，原因是在管總建筑面積增長(zhǎng)所致。
今年以來(lái)，建發(fā)的“攻城略地”之勢(shì)更猛，僅上半年就在上海、廈門(mén)、杭州等城市新增獲取46個(gè)項(xiàng)目，全口徑拿地金額約684億元，新增項(xiàng)目全口徑貨值約1295億元，拿地權(quán)益比例66%。
建發(fā)也是拿地金額最高的地方國(guó)資房企，據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)顯示，建發(fā)國(guó)際1-7月拿地金額位居行業(yè)第三名，僅次于兩大央企華潤(rùn)置地和保利發(fā)展。
不過(guò)，在林偉國(guó)看來(lái)，結(jié)合建發(fā)的整體經(jīng)營(yíng)規(guī)模、庫(kù)存，其實(shí)土儲(chǔ)貨值在行業(yè)里可能還算比較小的，“我們拿地基本上都是跟銷售比較匹配，庫(kù)存量并不大?！?/p>
作為廈門(mén)國(guó)資房企，大規(guī)模拿地后建發(fā)國(guó)際的負(fù)債率也不低。
截至上半年末，建發(fā)國(guó)際的負(fù)債比率約99.18%，較2022年底115.9%有所降低，但仍處于行業(yè)高位。負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，一年內(nèi)償還的短債約89億元，一年至五年內(nèi)需償還的債務(wù)約801億元，另外還有永續(xù)債約145億元；期末公司銀行及手頭現(xiàn)金約為607.4億元，資金狀況相對(duì)充足。
中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至今年6月30日，建發(fā)國(guó)際在國(guó)內(nèi)有298個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備的可供銷售總建筑面積約1711萬(wàn)平方米。
“我們現(xiàn)在對(duì)新城市的拓展持審慎態(tài)度。”建發(fā)國(guó)際執(zhí)行董事彭勇表示，雖然建發(fā)進(jìn)入了比較多的城市，但三四線城市拿地整體還是聚焦于福建、江蘇一帶，在土地屬性的選擇上則傾向于能做改善型產(chǎn)品的地方。
而且今年拿地的利潤(rùn)率比去年也低一些。據(jù)林偉國(guó)計(jì)算，今年上半年整體拿地利潤(rùn)率維持在7-8個(gè)點(diǎn)左右，比去年略低1-2個(gè)點(diǎn)?！耙?yàn)榻衲暾麄€(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境更正常，利潤(rùn)率也會(huì)回到一個(gè)比較正常的水平。”
至于今年下半年的投資布局，林偉國(guó)表示不會(huì)做大的調(diào)整，仍以深耕為主，這樣會(huì)少犯錯(cuò)誤。公司長(zhǎng)期主張就是布局在長(zhǎng)江以南的一些城市和城市群，前提是市場(chǎng)需求旺盛、人口密度較大和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。
“到今天為止我們北方去的城市主要就是北京和濟(jì)南等少部分，像東北、西北、華北基本就不會(huì)去做?！绷謧?guó)說(shuō)道。
比起今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上不吝展露擴(kuò)張野心的林偉國(guó)，半年后的他也變得保守許多。不提未來(lái)具體發(fā)展目標(biāo)，不談公司中長(zhǎng)期分紅率，也不再有“行業(yè)市場(chǎng)空間巨大”之類的表述，取而代之的是“穩(wěn)健”“謹(jǐn)慎”。
這其實(shí)也體現(xiàn)在拿地的權(quán)益占比上，過(guò)去建發(fā)的權(quán)益占比較高，基本保持在73%-75%。但今年會(huì)略低一些，權(quán)益占比平均在68%-69%，“總體應(yīng)該都不會(huì)太大，會(huì)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的前提?！?/p>
包括在投資者問(wèn)到建發(fā)是否有3000億元的戰(zhàn)略規(guī)劃，林偉國(guó)也僅表示，只希望行業(yè)健康，今年可以更好一點(diǎn)，公司目前沒(méi)做到3000億，但也真沒(méi)考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題。
林偉國(guó)表示，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)每年變數(shù)都很大，建發(fā)只能基于每年的情況追求一個(gè)能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，那就必須根據(jù)每年的發(fā)展環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)定目標(biāo)、策略。
但可以肯定的是，今年建發(fā)新增2000億元土地貨值的目標(biāo)，已近在咫尺。對(duì)于銷售目標(biāo)，林偉國(guó)指出，“今年依然是希望能夠努力實(shí)現(xiàn)10%-20%的增長(zhǎng)，還是按照此目標(biāo)去做安排?！?/p>
自今年7月以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)利好的政策持續(xù)發(fā)酵，各地降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等措施有望真正實(shí)現(xiàn)落地。但對(duì)下半年市場(chǎng)情況，建發(fā)國(guó)際管理層依然持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。
“房地產(chǎn)消費(fèi)與預(yù)期相關(guān)，目前市場(chǎng)的邊際改善沒(méi)有太惡化，但是也沒(méi)有太明顯回暖，我們做好了如果下半年市場(chǎng)沒(méi)有好轉(zhuǎn)如何去應(yīng)對(duì)，如果好轉(zhuǎn)又如何應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備?！?/p>
林偉國(guó)認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)確實(shí)是很難判斷。