界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
在房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪周期后，部分企業(yè)都面臨融資難、銷售難等問題，不再追求規(guī)?；l(fā)展、戰(zhàn)略收縮、拿地更加謹(jǐn)慎成為行業(yè)常態(tài)，但與此同時(shí)，依然有一些企業(yè)仍能保持穩(wěn)健，甚至逆勢(shì)增長(zhǎng)。
8月28日，中國(guó)海外發(fā)展（下稱“中海地產(chǎn)”）召開2023中期業(yè)績(jī)會(huì)。2023年上半年，中海地產(chǎn)銷售合約額增長(zhǎng)30%，達(dá)到1801.8億元；相應(yīng)已售樓面面積為804萬平方米，同比上升28.3%。
收入和盈利方面，中海地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收891.6億元，歸屬股東凈利潤(rùn)134.9億元，核心歸屬股東凈利潤(rùn)138.2億元，這一盈利規(guī)模在當(dāng)前已發(fā)布業(yè)績(jī)的房企中位居第一。同時(shí)，中海地產(chǎn)歸屬股東核心凈利潤(rùn)率為15.5%，這個(gè)指標(biāo)也繼續(xù)保持在行業(yè)最高區(qū)間。
今年3月，在中海地產(chǎn)2022年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，董事局主席顏建國(guó)曾定下了“銷售額增長(zhǎng)20%”的銷售目標(biāo)。
照此計(jì)算，半年過后，中海已按期完成銷售目標(biāo)。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，中海地產(chǎn)的權(quán)益銷售排名位居行業(yè)第一。
顏建國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“公司全年銷售與利潤(rùn)穩(wěn)中有升的目標(biāo)維持不變，戰(zhàn)勝市場(chǎng)的信心源自于充足的貨量、布局于核心城市的貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，還有財(cái)務(wù)資金優(yōu)勢(shì)、融資成本優(yōu)勢(shì)、成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)等?！?/span>
積極投資
在全國(guó)新房成交下滑的背景下，中海地產(chǎn)的銷售額能夠“跑贏大市”，主要得益于長(zhǎng)期以來，其都堅(jiān)持聚焦主流城市、主流地段的投資布局。
今年上半年，在土地市場(chǎng)上，中海地產(chǎn)表現(xiàn)十分活躍，參與了核心城市的多場(chǎng)土拍。最終在11個(gè)城市新增土地16宗，總購地金額人民幣414.3億元，新增總貨值人民幣717.0億元。其中，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）新增土地儲(chǔ)備13宗，購地金額378.8億元，相當(dāng)于去年全年投資額44%，新增貨值641.8億元，新增總樓面面積為190萬平方米。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)今年新增土地投入位列行業(yè)第三。僅在今年6月一個(gè)月，中海就以324.37億元拿下了9塊地。
6月的最后一天，中海以208.89億元在3個(gè)熱門城市接連摘得3幅地塊，包括深圳的深圳灣超總地塊，總價(jià)125.32億元、溢價(jià)15%；廈門大唐中心地塊，總價(jià)63.2億元、溢價(jià)14.91%；合肥包河地塊，總價(jià)20.37億元，溢價(jià)率14.86%。
這些土地儲(chǔ)備資源，讓中海的管理層對(duì)未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保有信心。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，從上半年跟蹤的重點(diǎn)城市供地計(jì)劃來看，上半年供地量大概占全年供地量36%，熱點(diǎn)城市、地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，而從 7、8 月份的市場(chǎng)情況來看，土地市場(chǎng)表現(xiàn)更加理性、平穩(wěn)，所以預(yù)測(cè)下半年的投資機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)更好。
據(jù)透露，中海目前有6100億元可售貨量，80%位于一線和強(qiáng)二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市近期都有新的項(xiàng)目入市，下半年上海預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額400億，北京預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額超300億，
截至今年上半年末，中海地產(chǎn)的土地總儲(chǔ)備已達(dá)到6096萬平方米，其中，北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值在中海新增貨值中占比44.7%。
中海地產(chǎn)在核心市場(chǎng)占有率也進(jìn)一步提升，在33個(gè)城市市占率躋身前三，較2022年度增加3個(gè)。其中，重倉的北京市場(chǎng)，上半年合約銷售額359億元，市占率繼續(xù)保持第一。
在收并購和城市更新方面，中海上半年在北京和上海兩大城市的更新項(xiàng)目，北京中信城、上海建國(guó)東路項(xiàng)目推進(jìn)順利，上周中海還收購了有關(guān)公司廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)。
“高能級(jí)城市往往在經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、居民消費(fèi)能力等方面強(qiáng)于低能級(jí)城市，而這些指標(biāo)就是房企投資拿地的先導(dǎo)指標(biāo)。因?yàn)槌鞘谢久婧?，才?huì)孕育更多的市場(chǎng)需求。”同策研究院資深分析師肖云祥曾表示。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整過程中，利好與利空因素交織，形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，城市分化與區(qū)域分化加劇，在這樣的背景下，一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量會(huì)相對(duì)更強(qiáng)，需求更大、去化更快、競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)，但同時(shí)也意味著可以獲取更大的利潤(rùn)空間。
張智超表示，中海始終聚焦一線、強(qiáng)二線，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，改善型需求會(huì)更加強(qiáng)勁，未來或成為住房市場(chǎng)的主力。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健
中海地產(chǎn)始終堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的財(cái)務(wù)策略，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，是依然能維保持“綠檔”的房企之一。
截至6月末，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為58.3%，全口徑凈借貸比率為 37.7%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間，總借貸為人民幣2515.5億元，凈借貸比率維持于37.7%的行業(yè)低水平。
與此同時(shí)，中海地產(chǎn)在手現(xiàn)金人民幣1142億元，占總資產(chǎn)的12.4％，在手現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比重長(zhǎng)期保持在10％以上。
在目前國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)與大部分房企分道揚(yáng)鑣之際，中海地產(chǎn)仍保持著全部投資級(jí)的評(píng)級(jí)。惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予中海地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，其中惠譽(yù)A－穩(wěn)定、穆迪Baa1 穩(wěn)定、標(biāo)普BBB＋穩(wěn)定。2023年上半年，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為3.54%，融資成本保持行業(yè)最低區(qū)間。
另一邊，中海地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目入市也進(jìn)入加速期，上半年實(shí)現(xiàn)收入人民幣29.5億元，同比增長(zhǎng)11.3%，為公司提供了穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入。
2021年入市18個(gè)項(xiàng)目，2022年入市15個(gè)項(xiàng)目，今年上半年已入市項(xiàng)目10個(gè)，包括：3 座寫字樓、4 座購物中心、3棟長(zhǎng)租公寓，新簽約管理外部商業(yè)物業(yè)22萬平方米，累計(jì)管理外部商業(yè)物業(yè)115萬平方米，預(yù)計(jì)下半年還有10個(gè)項(xiàng)目入市。
對(duì)于下半年的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)和發(fā)展，顏建國(guó)表示，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好保持信心，公司全年銷售與利潤(rùn)穩(wěn)中有升的目標(biāo)維持不變。將加大核心城市的投資，積極主動(dòng)捕捉收并購機(jī)會(huì)。公司有信心分享房地產(chǎn)下半場(chǎng)行業(yè)集中度提升的紅利。