實(shí)習(xí)記者｜王婷婷
2021年，上海的商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)整體趨向活躍，樓市基本面復(fù)蘇明顯。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得1051億成交，同比上升46%，基本已經(jīng)恢復(fù)至2018年的水平。在2018年，上海共成交1057億元。
從全國(guó)范圍來(lái)看，2021年上海占全國(guó)總成交金額的40%，對(duì)比2020年上漲了5%。在一線城市中，2021年上海大宗交易的成交總額也占據(jù)首位。其中，北京、深圳和廣州分別占全國(guó)總成交金額的24%、12%和9%。
從交易類型來(lái)看，主要分為綜合體、商業(yè)、核心、研發(fā)辦公以及數(shù)據(jù)中心等。綜合體方面，在2021年6月，險(xiǎn)資平安人壽耗資330億元，收購(gòu)了上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)上，有布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司以89億元的價(jià)格收購(gòu)了上海悅薈廣場(chǎng)等五處購(gòu)物中心。至于核心辦公，到年末，還有百麗集團(tuán)以9.5億元收購(gòu)了上海中金國(guó)際廣場(chǎng)B座等。
在2021年上半年，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已出現(xiàn)逐步回暖趨勢(shì)。大宗交易市場(chǎng)代表性成交項(xiàng)目也開(kāi)始頻現(xiàn)，如領(lǐng)展32億收購(gòu)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%權(quán)益以及中泰證券27.4億收購(gòu)?fù)鉃┲行腁2&C2等。
辦公租賃需求也在2021年迎來(lái)明顯上漲。戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上海全市凈吸納量增至142萬(wàn)平方米，約為2020年的3倍。在空置率方面，2021年已降至約16%，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，彰顯市場(chǎng)對(duì)于上海高流動(dòng)性和未來(lái)吸引力的看好。
另外，2021年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)也保持高位。數(shù)據(jù)顯示，全年共計(jì)入市辦公建筑規(guī)模74萬(wàn)平方米，分布在7個(gè)區(qū)11個(gè)板塊，共計(jì)13個(gè)項(xiàng)目。其中新興區(qū)新增供應(yīng)在全市仍占據(jù)主要地位，新增辦公建筑規(guī)模達(dá)68萬(wàn)平方米。
至于租金水平，2021年上海甲級(jí)寫字樓租金呈現(xiàn)止跌微升態(tài)勢(shì)。至四季度，租金為8.17元/平方米/天，同比2020年四季度微漲0.21%。
分區(qū)域來(lái)看，新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下漲幅更明顯，租金同比增長(zhǎng)2.04%，達(dá)到6.52元/平方米/天。核心區(qū)為9.37元/平方米/天，同比2020年四季度上漲0.83%。
從物業(yè)類型來(lái)看，辦公/研發(fā)辦公占比雖有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位。值得一提的是，綜合、商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)逐漸受到買家青睞，成交占比上漲了5-12個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)資金來(lái)源方面，仍是內(nèi)資占據(jù)主導(dǎo)，在2021年，內(nèi)資買家成交金額占比為76%，較2020年下降了8%。與此同時(shí)，外資占比在緩步上升，成交金額從2020年的16%增至2021年的24%。
除此之外，再?gòu)馁I家類型來(lái)看，投資型買家再次超越了自用交易，2021年投資型買家的成交金額同比上漲了16個(gè)百分點(diǎn)，占比增至63%。
不過(guò)，自用型買家的行業(yè)分布特征則更為鮮明，主要以TMT、生物醫(yī)藥為主，其中TMT行業(yè)成交額增長(zhǎng)近9倍，較2020年上漲了156億。生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長(zhǎng)約2倍，從2020年的22億增至2021年的44億，漲勢(shì)也十分明顯。
有關(guān)資本化率方面，2021年上海各類型物業(yè)資本化率均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中甲級(jí)寫字樓（核心區(qū)）、甲級(jí)寫字樓（非核心區(qū)）、商務(wù)園區(qū)和零售分別增至4.4%、4.5%、4.9%和4.3%。
受房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”政策影響，大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)還有待進(jìn)一步釋放，同時(shí)資金穩(wěn)健的企業(yè)也可通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)一步拓展邊界，新一輪的投資序幕正在繼續(xù)拉開(kāi)。
對(duì)此，戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁葉國(guó)平預(yù)計(jì)，上海市場(chǎng)或迎來(lái)一些投資新動(dòng)向。比如，在宏觀房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊情況下，將會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，法拍項(xiàng)目也會(huì)受到越來(lái)越多投資者的關(guān)注。隨著上海租賃市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，高性價(jià)比的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目會(huì)更具投資吸引力。
葉國(guó)平還認(rèn)為，帶生物醫(yī)藥環(huán)評(píng)的研發(fā)辦公熱度將不斷提升，在上海尤其以有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域（如張江、漕河涇）和產(chǎn)業(yè)集中的非核心板塊（如周浦、康橋）的項(xiàng)目為甚。另外，適合發(fā)行公募REITs的工業(yè)類及租賃住宅項(xiàng)目也將更受市場(chǎng)歡迎。